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第三章 房地产投资市场分析
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第 三 章 房 地 产 投 资 市 场 分 析 第一节 房地产投资市场分析概述 一、房地产投资市场分析的必要性 市场分析,首先要进行的工作是市场调查,通过缜密的调查,经由一定的渠道,尽可能多地收集到确凿的市场资料和工程相关资料,进而运用科学的方法进行详尽分析。 市场分析具有以下三个方面的作用: 可以掌握房地产市场需求变化的态势,减少投资盲目性,增强经营管理的主动性。 有利于做好投资决策 可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据 第二节 房地产投资市场调查 市场分析包含调查和预测两个方面 市场调查是市场预测的基础,预测是在调查的基础上所作的科学分析。房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法,有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料,为预测分析工作提供基础和依据。 一、房地产投资市场调查的内容 房地产投资项目基本情况调查 房地产投资建设用地情况调查 规划设计方案的调查 房地产投资项目外部环境调查 住宅需求调查 当地居民住房状况的调查 社会购买力调查 住房消费水平调查 房价调查 土地使用情况调查 住宅供应量调查 金融状况调查 竞争情况调查 税费种类及交纳标准调查 房地产投资项目内部条件调查 包括调查投资项目的资金来源,业务技术力量,企业开发能力等。 其中资金来源调查是内部条件调查的主要内容。 二、房地产投资市场调查的程序 市场调查程序大体上有调查准备、正式调查、结果分析、撰写调查报告四个阶段 调查准备阶段 确定调查目标 初步情况分析 制定调查计划 非正式调查(试探性调查) 正式调查 确定资料来源 确定收集资料的方法 调查表及问卷设计 抽样设计 现场实地调查 结果分析阶段 资料编辑整理 资料编辑整理的一般程序为: 汇总、分类、初审、筛选、统计 调查资料的综合分析 市场调查结果有两种分析方法: 定性分析法、定量分析法 编撰调查报告阶段 调查报告的主要目的是为房地产投资决策提供参考依据。一般有两种形式:一种是专门报告,内容详尽明确; 另一种是一般调查报告,内容简单明了。 三、房地产投资市场调查的方法与技术 市场调查的方法 询问法 观察法 实验法 第三节 房地产投资市场预测 房地产市场预测是借助历史统计资料和市场调查,运用科学的方法和手段,对房地产未来经营状况及发展趋势等作出的预计、测算和判断。 市场预测是房地产投资分析的重要内容,预测的好坏,不仅关系到房地产企业的经营成果,甚至关系到房地产企业的兴衰存亡。 一、房地产投资市场预测的内容 宏观经济发展趋势预测 产业政策所带来的影响预测 市场需求预测 技术发展预测 营销前景预测 产品供给能力预测 市场价格趋势预测 市场竞争情况预测 二、房地产投资市场预测的方法 德尔菲法 这一预测方法需要多轮反复完成具体步骤如下: 1.挑选专家 根据预测问题的性质,挑选一定数量的专家。值得注意的是人数应适当,不宜太多或太少。在整个函询过程中,尽可能的不让专家彼此发生联系,让每位专家充分发挥自己的见解。 2.实施 第一轮:预测小组将预测目标及有关资料函寄给选定的专家,请其据此提出预测意见,预测小组根据反馈的意见分析归纳,提出初步预测结果; 第二轮:预测小组将初步预测结果及补充的有关资料再函寄给专家,专家据此对自己第一次预测意见补充修正,阐明理由。预测小组再统计归纳结果。 第三轮:请专家再次修改,补充完善其第二轮预测意见,并申述理由,预测小组统计预测结果。 第四轮:在前三轮征询专家的基础上,再次请专家全面审查、补充、修改、核实预测意见,预测小组作出最后统计预测结果。 时间序列法 时间序列是指对事物观察统计的数据按时间顺序排列的数据列。 时间序列法是运用数理统计
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