启东市调查的研究的报告011336561711339586403.docVIP

启东市调查研究报告 第一章 市场状况启东市宏观环境调查（一）.启东市宏观环境分析（二）.启东房地产现状1、房地产开发、投资呈三高两低波动式发展走势。回顾1992年启东市房地产走向市场后，分别在1993至1995年、1998至2000年、2003至2005年，出现三次每次周期为三年的房地产开发投资高潮；在1996至1997年、2001至2002年，出现二次每次周期为二年的房地产开发投资低谷　　2、房地产开发队伍不断壮大，资产实力逐步增强。沿启东房地产开发企业发展主线，从企业数量看有两次大的飞跃，八十年代末本市只有建设部门成立的2家国有（集体）房地产开发公司，每年开发少量的居住用房，1992年邓小平南巡讲话后发展至8家，直至2002年底也只有13家。2003年以来，国家采取扩大内需和积极的财政政策，房地产开发用地实行市场化公开拍卖，同时政府大力实施招商引资策略，市内外各路开发商纷纷瞄准启东、抢滩启东，至今全市房地产企业已发展到60家。截止2005年底，全市各类房地产开发企业的注册资本总计6.8亿元，各类技术人员730人，具有二级开发资质的企业13家。　　3、房地产市场结构基本合理。一是商品房供求量基本平衡。2005年全市商品房施工面积117.27万平方米，比上年略有增长，实际竣工面积77.87万平方米，比上年（58.25万）增长33%；完成销售交付使用面积31.45万平方米，预售面积73.7万平方米，实现预（销）售总量105.15万平方米，市场仍保持供求两旺的良好态势。二是商品房空置率适度并略有增长。2003年初市场有十多万平方米的空置房，经启动城市大建设后一销而光，2003至2004年空置率几乎为零，2005年二季度国家实施房地产新政后至年末，空置房面积为11.05万平方米，年度空置率为9%，大大低于国际通行的30%空置率警戒线（注：空置率在30%以内为正常，越小发展空间越大，超过30%则有泡沫，需警惕）；三是商品房价格基本切合市场实际。据统计，1992年至1998年全市商品房平均销售单价为1000元/平方米，1999年至2002年为1300元/平方米，2003年为1600元/平方米，2004年为2200元/平方米，2005年普通多层升至2600元/平方米（最高为3300元/平方米），但房价仍远低于崇明（5500元/平方米），低于海门、通州、如东等周边县市，商品房住宅价格及其需求与全市经济发展水平基本相适应；四是买方市场进入多元化格局。据调查统计，2002年以前的买方市场主要为城区市民和进城农民，2003年起扩大至市外人购占5%（少量自住、大量用于投资炒房）、市民投资购占5%（新房自住、旧房出租）、负翁族购20%（房价不断攀升，促动提前贷款消费）、乡镇子女入学陪读购占4%等消费群；五是二手房交易渐趋活跃。据统计，2003年以前二手房交易几乎忽略不计（3000平方米/年至1.5万平方米/年），2005年房屋产权交易达1580起，交易面积32.1万平方米，交易额2.81亿元，二手房交易市场的活跃，有力地推动了我市房产中介业的发展，但对房地产开发销售带来一定压力；六是房屋租赁市场繁荣。2002年以前以租赁商业门面及车库（用作各类加工场、仓库）为主，附少量的外来打工族及家长陪读、无房（拆迁）市民等，年租赁总量约1000所5万平方米。2003年以来租赁群体发生了转折，家长陪读（车库、小套型住宅）租赁大量增加，至2005年末达2500所（处）18万平方米，市外投资商及市外在启打工人员租赁办公、商业、居住等用房快速增长，至2005年末达1000所（处）23万平方米，其中居住面积达6万平方米。房地产市场供给调查我们对供给市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了详细的调查，以便我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势。（一）调查范围我们筛选了启东市场在售项目项目名称建设情况楼盘地址发展商开发规模户型、面积、套数容积率现楼价（均价）（元/平方）开盘日期销售率配套设施宣传主题优势城南银洲世纪家园在建启东市汇龙镇南通银洲房地产开发有限公司建筑面积50万平方，占地面积375亩3-2-1，106.53平方；3-2-1，141.48平方；4-2-2，151.51平方。总共1800多套1.493198 75%20000平方中心景观区，600平方立体水岸风情，2500平方水上健康会所、地下车库城市向南，我向南是目前启东最大的在建住宅小区东方银座已竣工河南中路557号启东市银联置业有限公司 建筑面积54426平方40-50平方，400套酒店式公寓：6000办公：500080%高档综合物业，功能多样，集酒