绵阳瑞麟国际新城营销的方案汇报2010100P.pptVIP

绵阳行政区划 城市面貌 交通状况 旅游资源 这里我们可以发现，以全国家庭平均为2.96人/户来计算。则绵阳城镇家庭年收入为40555元/年，一年的收入可以购买价格为3700元/平米（绵阳09年房产均价）的商品房为10.96平方米。 2009年全国的住房面积中位数约为68平方米，则绵阳的家庭8年的收入可以购买87.68平米的商品房，6年的收入可以购买65.76平米。房价收入比平均在1:6，是符合房价与收入的理性需求关系的。 不过值得注意的是，绵阳城镇家庭年收入40555元/年，以30%的收入作为购房月供款，其理论上能承受的月供金额为1013.92元/月。 核心价值的拔高！ 由此，我们得出了本案的定位！ 我们要打造的是： 一个国际化视野的社区 一个将先进居家理念带到绵阳的楼盘 一个未来潜力巨大的地标性建筑 一个引领高新区发展方向的城市名片 然而…… 对目标群的基本认识 意见领袖 —— 有财富、有阶层、有认知 消费主力 —— 高享受、高要求、高消费 经济实力 —— 经济实力较强，但对价格有一定敏感度。 潜在需求 —— 普遍认同和向往国际化生活方式，渴望居住体现自己的身份，重视社交价值的实现 谁是我们的客户群体？ 我们的客户群体： 对项目推广的基本认识 尊贵的 ——该地块天赋优越，价值连城 中心的 ——高新区，中央政区，足以掌握市场话语权 生态的 ——火炬广场、中庭景观、入户花园，由外到内 超越的 ——超越绵阳的里程碑式尝试 品质的 ——建筑品质、配套品质、环境品质 国际的 ——知本者的国际化梦想、高新区的国际化氛围、大型企业的国际化思维、项目本身的国际化视野视野、城市规划的国际化手笔、环境的国际化标准 如何“领御”？ 一个绵阳市场的领导品牌 一个能提升城市形象的全新城区 一个引导生活方式的创新楼盘 一个积聚国际化产品特征的高端产品 一个全市人民向往的居住中心 一个体现超前建筑理念的品牌项目 一个充分城市化的社区空间 第一要素传播命题：“中央政区，意味着什么？” [ 要素核心构想：造背景 ] 没有背景的出场，引不起足够关注和重视。 城市背景。区域背景。品牌背景。 政治背景。经济背景。市场背景。 绵阳的呼声。高新区的呼声。知本者的呼声。 四两拨千均。 [ 要素核心构想：推产品，树品牌 ] 由外及内，产品内在亮点登场。 瑞麟国际新城的品牌诉求及国际化产品理念。 以“前瞻者”的姿态激情演绎。 前瞻！建筑、园林、户型在绵阳竞品市场的全面超越，品牌搭建工作大功告成。 [ 要素核心构想：旗帜！名片！门户！ ]  绝对优势的占位 绵阳高新区面向社会的名片 引你走进世界级生活平台 绵阳房地产项目的推广费用一般按总产值的1—1.5%。 瑞麟国际新城属绵阳较高品质的中小户型项目， 由于项目地段口岸的广告价值较优越，在广告推广中已占据了先天优势。 因此，瑞麟国际新城的广告推广费用，按1.2%算 项目总产值（含商铺、车库）约为3.3亿元 因此，总预算为：3.3*1.2%=约400万元（含售楼部装修费用） 阶段性推广策略 第一步 造势期：推区域 推品牌 第二步 蓄势期：推形象 推建筑 第三步 销售期：推园林 推户型 第四步 扫尾期：推服务 推质量 二期销售 1800万元 5万/个 365个 车位 3.3亿元 按市场95%的比例计算 总计 3000万元 6000元/平米 5133.58 商铺 3亿元 4200元/平米 70042.8 住宅 总价 单价 面积 瑞麟国际新城销售总产值预计：约3.3亿元 第三章：推广费用 注：费用具体规划，我公司将在今后提供 400 100 合计 30 7.5 不可控费用 8 2 沙盘/模型 20.2 5.05 物料 11.8 2.95 广告包装 10 2.5 三维动画 140 35 活动 40 10 报纸 92 23 户外 48 12 售楼部/围墙 费用 单位：万元 比例 单位：% 类别 营销推广费用按类别分配 住宅：渠道营销+公关活动+现场包装 总体营销思路：通过售楼部的精细打造、大量的线下和公关活动，营造项目的销售氛围，既节约了推广费用，又能最大限度的加快项目的销售速度。尤其是针对高新区企业客户，会起到巨大的聚集作用，促进团购的效果。 车库：阳光365计划·每天限量推售一个车库 本项目车库总数为365个，但当地的车库销售较为冷淡，市场在推的车库量较小，因此低价起售，逐步增加价位，将是非常有利于项目车库消化的一种方式。采用限量推售的形式，配合后期业主捆绑式销售，将能使本项目的车库逐步消化。 商铺：住宅销售到50%，即面市，逐步消化。 本项目的商业面积较小，建议在住宅销售到50%的时候推出，