思源北京亚北区的项目商业部分市场及产品定位的报告2008109P.ppt

1 A项目商业部分市场及产品定位报告 目 录 本项目商圈范围 区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析 本项目SWOT分析 本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位 本项目地理位置 位居北京北部亚奥板块核心位置 位于现亚北商圈的西侧，规划中的奥林匹克中心区核心区域 本项目四至 四至: 东至北辰西路,临奥运场馆 西至白庙路,临已建成住宅区 北至科荟路,临奥林匹克公园 南至运动员村路,临中科院各院所 本项目核心商圈范围 以本项目自身为核心，向周边1公里区域辐射 由于北侧为奥林匹克公园，本项目商圈主要向东部、南部、和西部扩散 本项目次级商圈范围 以本项目为核心，辐射至周边1.5至2公里区域 由于受到北部奥林匹克公园的阻隔和影响，主要向其他三面扩散，并以与奥运场馆的商业互动为主 本项目辐射商圈范围 本项目为核心向周边3公里左右区域辐射 本项目辐射商圈将与亚北商圈融合，形成亚北商圈的一部分 目 录 本项目商圈范围 区域商业市场现状分析 区域商业未来规划分析 本项目SWOT分析 本项目目标消费群分析 本项目商业市场定位 本项目产品定位及细化 本项目租售价格定位 区域商业现状分析 区域商业现状分析——总体商业环境分析 本项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具有以下特点： 区域内商业发展较为迅速，购物、餐饮、娱乐、文体等相结合，并与区域内的商业、办公、酒店、公寓等物业充分互动，呈现出较为强劲的发展势头，但各业态发展不平衡 商业核心区域主要位于亚北地区四五环之间靠近四环的安立路、慧忠路、北苑路、慧忠北里一带。 亚北区域购物类商业物业档次相对偏低,以北辰购物中心、飘亮购物中心、大中电器、上品折扣等为龙头的购物类商业场所，以中低档为主,经营状况较好，临街购物类店铺档次也较低 本区域目前餐饮业最为成熟火爆，沿安立路以及周边其他道路大中小型、中西式各类餐饮星罗棋布，已形成了几条颇具影响力的餐饮街其辐射能力已基本遍及全市 区域商业现状分析——总体商业环境分析 区域内娱乐业较为缺乏，基本以足疗、健身、 KTV为主，数量屈指可数，市场供应量明显不足 本区域目前交通道路状况相对较差，道路和交通规划不尽合理，道路拥堵现象较为严重，但随着市政部分的治理以及地铁类多种交通方式的有机组合，这一现象将有望得以改善 随着亚北地区商务、商业的发展以及许多高端楼盘陆续入住，区域内人口消费力和消费水平正逐渐提升 本区域这种零售业+餐饮业+娱乐业+酒店业+商务写字楼业+城市型国际商务公寓+高级城市寓所的综合开发模式，将使消费更趋于综合性，而使以亚运村为中心的亚奥商圈成为京城新的繁华的北京国际化商圈 区域商业总体状况分析—— 亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业） 区域商业现状分析—— 区域商业现状分析—— 区域内主要百货类商业统计 区域商业现状分析—— 百货类——北辰购物中心 区域商业现状分析—— 百货类——北辰购物中心 区域商业现状分析—— 百货类——飘亮购物中心 地理位置：安立路 商业面积：20000平米 经营定位：百货商场 档次定位：中低档 业态布局 地下一层：旺市百利超市 一层：男女服装、鞋帽、礼品、化妆品 二层：繁星秀场（服装市场）、国美电器 经营状况；良好 综合评价：该商业物业经营状况与北辰有一定的差距，内部空间相较之现代感略强一些，但层高偏低，室内有压迫感。所经营的商品档次偏低，鲜见知名品牌，二层为服装市场，对整个商场的品质有所影响。 区域商业现状分析—— 购物类——家和城 地理位置：亚运村北苑路158号 物业组合：物美大卖场+大中电器+上品折扣 业态布局： 一层：物美大卖场 二层：物美大卖场、大中电器 三层：上品折扣（男装、女装、眼镜、手表、鞋、皮具箱包） 四层：上品折扣（运动休闲、童装、内衣、床上用品、水晶瓷器、家居用品、音像图书） 档次定位：中档偏低 经营状况：良好 综合评价：由于多种大众型商业业态的组合，形成了业态的互补与互动，该物业的人流量较大，经营状况较为理想，但周边环境和交通道理状况相对较差，目前正在改造中，未来会有一定的改善 区域商业现状分析—— 百货类与本项目商业规划之比较分析 区域商业现状分析—— 超市类——区域内超市分布状况 区域商业现状分析—— 超市类与本项目商业规划之比较分析 区域商业现状分析—— 餐饮类 区域商业现状分析—— 餐饮类 区域商业现状分析—— 餐饮类 区域商业现状分析—— 餐饮类 区域商业现状分析—— 餐饮类 区域商业现状分析—— 餐饮类 区域商业现状分析—— 区域内餐饮业的特点： 餐饮业为本区域最为火爆、最为成熟的业态类型 本区域素有“北食”之称，其影响力不仅覆盖的亚北区域，甚至辐