团结路待开发的项目可行性分析的报告.docVIP

团结路待开发项目可行性分析报告 敬启者： 通过本次分析与研究认为，贵司团结路项目处于良好的市场发展环境中，无论在售住宅市场、潜在的待开发住宅市场，或是城市的规划与实施，都十分支持该项目的发展。 通过客观的市场调查以及数据分析，我司认为，团结路项目至2006年底的市场可接受价格为5000元/㎡。与之对应，容积率为4.0时的土地可接受价格为415万元/亩，容积率为5.0时的土地可接受价格为519万元/亩，基本与近年周边区域的土地交易价格持平。 然而，为实现目标项目更佳的销售价格水平，同时亦需要通过产品创新等方式予以实现，项目运作上需要有更审慎的态度，及赋予战略性的眼光。 由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。 祝，贵公司团结路项目，圆满成功！ 武汉新鸿泰房地产代理有限公司2005年12月6日 壹、总体研究思路根据前期双方沟通并确定之合作意见，确定本次团结路《待开发项目可行性分析报告》总体研究思路如下： 图：总体研究思路市场环境研究 周边环境及影响分析潜在市场调研 当期住宅市场调研 基础定位 消费群体定位分析 土地价值研究 土地市场分析及有关建议 共分为5部分内容组成： ■ 市场环境研究□ 当期住宅市场调研主要反映研究时点的市场情况。通过价格、供需情况、产品结构等的综合调研、分析，判断目标项目所处的市场环境及可能的定位方向。□ 潜在住宅市场调研主要反映研究时点1-3年内可预知的市场潜在供应情况，及其对市场环境可能造成的影响，或发展趋势。□ 周边环境及影响分析主要反映项目周边环境状况及对项目的影响。 ■ 基础定位研究确定目标项目合理的市场定位，总建筑规模、建筑形态，及可实现市场售价。 ■ 消费群体定位分析确定消费客群的定位，利于营销推广和执行，便于顺利实现销售。 ■ 土地价值研究采用假设开发法研究目标地块的合理市场价格接受区间。 ■ 土地市场分析及有关建议对目标地块交易过程中可能出现的竞争或问题，进行若干建议。贰、市场环境研究 ■ 研究范围图：研究范围及样本分布 本次研究的范围界定为以徐东大街为主轴，向东延伸至东湖湖岸线，向南延伸至黄鹂路（两侧各延伸200米），向北不超过青山桥的区域。■ 研究时点本次研究工作调研时点截止2005年12月4日，所有调研数据截止该时点为准。 一、当期住宅市场调研（一）区域住宅市场概述徐东区域的发展，属于典型的“桥梁经济”模式。1995年6月18日，武汉长江二桥建成通车，徐东区域房地产市场由无而兴，昔日的城市边缘地，一跃成为武汉市内环线江南的重要交通节点。经过十年的发展，徐东地区不断实现着跳跃性增长，价格水平从1995年通车时的1000元/㎡，发展到2000年末，多层均价近2000元/㎡，目前区域小高层价格早已突破3500元/㎡。 从徐东区域房地产市场的发展演变情况看，脉络清晰： ■ 从线实现向面的发展与扩张。最早的徐东片区，房地产开发主要沿徐东大街一线（和平大道——中北路段）展开，道路两侧延伸不超过200米。十年之后，受沿线可供开发土地资源的限制，及重大城市规划的影响，徐东片区开始并正在实现着“由线向面”的发展扩张。东面，武青三干道的开通，使徐东区域与青山区域的房地产壁垒完全打破，市场正趋于不断融合；南面，除线性发展已有的向中北路区域延伸外，岳家咀区域获得快速发展，徐东区域有进一步与东湖区域融合的趋势，并已正式列入武汉市城市总体规划；西面，蓄势待发，65万㎡的水岸星城项目，使沙湖区域逐步向武汉市高端居住区过渡，跳跃性的发展已成为必然态势；北面，隔江眺望永清片，一座总建筑面积近150万㎡，结合新天地商业区、高档写字楼、高端居住区、高档酒店的综合城市功能区，正逐步跃然纸上。 徐东区域，就是这么一个四面环抱，正实现从线向面转换的发展型区域。区域的核心位于武青三干道与徐东大街交汇的徐东商圈，是徐东区域房地产市场发展的未来着力点。 ■ 移民型的区域，且对客群的吸纳能力日渐增强。与发展阶段对应，新兴发展的徐东区域，最早就是一个移民型的区域，内部购买力资源匮乏，主要借助区域的综合发展形成为消费客群流入的盆地。 盆地的面积正逐步扩大，而盆地的中心商业区辐射力亦不断增强，从而成为了更大量消费客群的购买选择偏好地区。这种偏好，至少来源于：青山地区、水果湖地区、中北路-中南地区、湖北大学-三层楼地区、黄浦大街及扩展地区。 （二）区域住宅市场分析表：在售样本的基本情况统计一览项目名称容积率绿化率当期价格（元/㎡）当期建筑形式当期住宅总建（万㎡）当期住宅消化量（万㎡）开发商华城广场2期1.1340%3850高层7.574.84汇峰房地产馨都雅园2期2.235%3400小高层32.91建鑫房地产东湖天下1期3.1646%6500高层11.76.13天时物业 香榭水岸2期3.2541%5000高层7.