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房地产规划实用的技巧
HYPERLINK 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密房地产规划实用技巧一、容积率配置技巧? ? 如果在北京市有块面积5 000平方米的住宅用地,分别由不同的人进行产品定位,有的人可能会尽量节约和控制一楼面积,采用开放空间设计,塑造单栋高层建筑,以创造高层空间价值;有的人可能会将可建总建筑面积尽量用于低矮楼层(例如一、二楼),规划矮胖型建筑物,一方面把握临街店面商业价值,一方面节省建筑成本;有的人可能规划数栋建筑,高矮参差,既能丰富造型,又能视栋别用途作弹性规划。不论基于何种原因,产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物,而所谓的容积率利用,就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。? ? 同样一块土地,因为目的不同,可能导致不同的容积率利用方式。一般而言,定位者要考虑的原则或目的大抵有下列数个角度:(1)空间价值与容积率利用的关系,例如商业气息浓厚的区域,一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值,因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层;反之,商业气息弱的区域,则可以考虑向高楼层建筑*近。(2)建筑成本与容积率利用方式的关系,越是高耸或造型特殊的建筑,其营建成本愈高,因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值,以决定最佳容积率利用原则。(3)建筑工期与容积率利用方式的关系,例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑,前者的施工期将比后者节省许多,而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。(4)市场接受性与容积率利用方式的关系,例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域,若考虑作高层建筑的规划,就要审慎评估市场风险。(5)周围建筑物状况与容积率利用方式的关系,例如处于一片低矮建筑物区域,则向高层建筑发展,成为此区域的标志性建筑物;或向中层发展,在高度上暂领风骚;或规划低矮建筑,以从众随俗?考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后,最后就要真正进行容积率的分配。以使容积率能作最充分、合理的利用!? ? 二、公共设施的定位技巧? ? ? ? 在一般购房者的观念中,总希望所购买的房子,其公共设施;所占的比例愈低愈好,因为公共设施常被认为是虚的,徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好,诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗?????? ? 事实上,越是先进的国家如欧、美、日等国,越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划,来衡量建筑物的品质及价值,而我国在不断追求提高居住水准的潮流下,也必然将朝这种趋势发展。就发展商或产品定位者而言,要认清许多公共设施之所以难被购房者接受,是由于设施本身不实惠,或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解,所以除了法定必要设施,需要运用规划力求经济实惠以外,还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益,才能针对个案性质作合理定位。? ? (一)具有保值效果的公共设施,例如宽敞的门厅、走道等,这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品,这种公共设施尤其重要。? ? (二)具有实用性质的公共设施,例如停车位、健身房、游泳池,或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性,例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事,但是通过公共设施的分摊,却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。? ? (三)具有收益机会的公共设施,例如地下室的商业空间、停车位,或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费,对于分摊设施的购买者而言,相当于购买有收益价值的长期投资标的,不仅可补贴管理费,同时也较易维护整体建筑的品质,在使用价值高的地段是颇为适当的设施定位。 ? ?? ? (四)对环境有改观的公共设施如绿地、花园等,虽增加投入,但这种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报。? ? 公共设施的规划将越来越受到重视,产品定位者若能适当掌握各种公共设施的功能,可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。? ? 三、楼层用途的定位技巧不同的人对各楼层空间的需求不同,也就是各个楼层事实上是不同的市场,具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等,而这些差异的存在,能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。我们可将一幢大楼的立体空间,分成下列四个市场个别考虑它们的定位特性。? ?
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