夏商阳光雅苑营销推广的的策划书.doc

HYPERLINK 中国管理资讯网 PAGE HYPERLINK 中国管理资讯网 夏商阳光雅苑 营销推广策划书 目 录 一、漳州房地产市场分析 二、项目概况 三、项目SWOT分析 四、项目企划思路 五、项目客群分析 六、本案来访客群分析 七、项目市场定位 八、价格定位策略 九、营销推广策略 十、整体销售策略 十一、项目整合营销推广策略 十二、分阶段营销推广策略 十三、项目物业管理模式分析提要 十四、关于物业管理顾问前期介入的相关认识 十五、营销推广计划 前 言 作为房地产，营销是第一性的，市场问题始终是摆在开发商面前的最重要的问题，因为楼盘的建筑不是主要问题，只要有资金就能建筑楼盘，但是具有资金不一定能卖出楼盘，而且楼盘的建筑要以营销为基础，建什么样的楼盘、户型的设计与分配等问题就是营销的问题，而不是建筑本身的问题。 营销的误区：包涵着营销概念（理念），营销策划、营销策略、市场调研和危机意识等一系列问题，发展商权衡一个成功的营销组织，主要就是看这个组织是否具有逆向思维能力，反向求异思维方式对一个营销团队来说是生死存亡的源泉，它打破了习惯性的格局，用一种新的思维模式来思考事物，走自己的路，就是要找出自我的途径与方式。在这个创意信息的时代，所有好的创意，完全都来源于真正务实的逆向思维。 一、漳州房地产市场分析 （一）漳州土地市场状况 1、土地供应情况： 自2002年漳州市政府转变了土地供应机制以后，经营性用地全部实行了公开招标挂牌拍卖出让，?2002年～2005年，漳州市国土资源局围绕漳州市委、市政府确立的“建设新区、开发沿江、改善旧城”的城市发展战略，对市区土地实行了垄断经营和公开招拍挂出让。截止到现在，在城市规划区内共出让房地产开发用地29宗，总面积达3385亩，成交总金额19.12亿元。（附件一：2005年漳州公开出让国有土地使用权情况） 2、漳州土地市场呈现以下特征： （1）土地需求先冷后热 2002年是漳州房地产发展的转折点，从这一年开始，全市商品房住宅价格逐年攀升，尤其是市区涨幅更大，2002年到2005年四年累计涨幅突破50%。伴随着房地产业的升温，市场对土地的需求也日渐旺盛。2002年到2003年两年间，漳州市国土局共组织了9批次土地的挂牌拍卖，成交率仅为51%，土地需求明显不足。2004年，土地需求市场明显升温，全年出让房地产用地8宗，全部超过底价成交，其中怡秀园小区西北区地块从3699万元挂牌价开始，多次回合的竞价，最后以6820万元成交，创下了市区每亩220万元的最高记录。2005年3月份，漳州第一次国有土地公开出让中有4宗土地竞价异常火爆，土地成交价远远高出预期的拍卖底价。? （2）土地供应前松后紧 2002～2003年供地总量达2658亩，占近四年供地总量的79%；2004～2005年，供地总量仅727.2亩，不及近四年供地总量的四分之一。 外地开发商抢滩漳州 据统计，2002年～2005年，市区共出让了29宗地，卖了3385亩，其中有21宗被17家外地开发商竞买走。如夏商集团、厦门特房、厦门金宾士、厦门信达、香港寰宇、香港毅达和香港信和等房地产公司。 开发商土地储备量加大 到目前阶段，漳州房地产市场当中，通过政府招拍挂进行出让的土地共有3000多亩，但由于土地出让缺乏经验，前期供地节奏偏快，出让宗地面积偏大，截至目前仍有部分土地尚未开发利用。 3、土地供应预测 漳州未来土地供应将以城市发展为导向，一方面调控供应总量，另一方面是加大旧城改造力度，同时扶持新区建设。（附件三：漳州市2006年即将拍卖的土地） 根据漳州未来几年的工作重点——龙文区将重点打造5.3平方公里的市行政中心，把城市整体向东推进；芗城区将在城市外延以西拓、南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。 可以预测今后几年供地的重点是： 西部———开发金峰大街两侧土地和瑞京片区旧村改造； 南部———主要指九龙江两侧的旧城改造，既包括目前的江滨板块以及南山片区1400多亩的重点旅游项目用地开发； 北部———结合漳华路建设，继续启动其两侧土地的开发，重点是南坑仓库群及二燃片区的土地。 总之，今后几年，增量土地的供应会有所节制，存量土地的盘活会更多。 （二）政策后的漳州楼市 详细房地产市场运行数据见附件三。 从全年的成交情况来看，2月份成交最少，整月成交95套，即便房产新政出台，新建商品房的成交情况也保持着良好的状态，如6、7、8月份三个月每月成交500余套。整体市场状况呈相对健康的发展态势。 从全年的走势来看漳州市区的房价基本在2480～2600元/平方米间上下浮动，全年的第一个高峰是05年5月份，房价达到2316元/平方米，随着房地产消费热度的逐步升温，到9月份成