社区商业开发经营的研究.docVIP

社区商业开发与经营研究 研究背景 近年来，随着公司住宅开发量的迅速增加，商业地产逐渐成了公司亟待解决的问题。一方面，住宅小区总会有一些配套商业，多个住宅项目积累下来商业面积已非常可观；另一方面，在房地产领域的横向多元化是房地产行业的必然选择，尤其是商业地产不仅能够产生较高的经济效益，还可以提供稳定的现金流，对于公司的持续发展比较有利。而目前，公司各个项目的商业部分比较零散，在出售还是经营上还没有形成统一的标准和共识，出售的不一定能够按最高市价成交，经营的又缺乏专业和统一的经营管理，致使公司资产没有被最有效地利用。因此，本文将首先对社区商业的经营特点和经营模式进行分析，并参考市场上比较成功的案例，在此基础上，结合公司实际情况提出可行的解决方案，以供公司决策层参考。 二、社区商业的概念与特点 2.1 社区商业的概念 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。相对于市中心的楼盘来说，地理位置相对比较偏远的一些新地块开发楼盘里的社区商业价值更重要，这时候的社区商业主要是弥补周边商业配套上的不足，实现社区自我完善功能。比如便利店、美容院、网吧各种相关服务都属于社区商业范畴。通常来说，在市中心寸土寸金的地方，社区商业的选择角度和那些相对配套设施比较缺少的近郊大盘会有所不同。 2.2 社区商业的分类 社区商业可分为社区商铺和住宅底商。社区商铺指位于住宅社区内的商业铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民，有时也有面对社区外的商铺。其表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。住宅底商指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场上极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的投资价值。严格来说，住宅底商只是社区商铺的一种类型，社区商铺的概念远比住宅底商要广，在一些小型居住区内，配套商业较少，通常就是住宅底商作为商业配套，此时住宅底商就等同于社区商铺。而在一些大型居住区里，社区商铺和住宅底商区分就非常明显，社区商铺甚至包括社区商业街，也包括住宅底商，通常是集中设立在小区中央，也有沿街布置，此时社区商铺面对的消费群体是整个社区，而不仅限于一个小区。 社区商铺 结合社区商铺的特点，社区商铺可以分为零售型社区商铺和服务型社区商铺。 零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积近7，8平方米，书报亭面积可能更小，一般社区很少有服装店，有的话面积也比较小，通常20-30平方米。零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求，保证3.5米的层高即可。从目前市场发展趋势来看，出售社区商铺越来越吸引市场的关注，而社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。 服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐扩大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，而现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其它服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。服务型社区商铺的主要商业形态有：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。 社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产的热点。尤其如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺价值将被大大提升。 住宅底商 按照住宅底商项目的市场理念划分，住宅底商可分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商。 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。“欧式商业步行街”、 “欧陆经典”、 “现代城”等概念轮番上阵，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。 潜力型住宅底商是指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏的市场概念型住宅底商项目而