双花园的项目营销的的策划的报告1.doc

目 录 TOC \o 1-2 一、区域市场分析 PAGEREF _Toc5092543 \h 2（一）供应分析 PAGEREF _Toc5092544 \h 2（二）需求分析 PAGEREF _Toc5092545 \h 7（三）价格分析 PAGEREF _Toc5092546 \h 8（四）结论 PAGEREF _Toc5092547 \h 9二、项目分析 PAGEREF _Toc5092548 \h 10（一）项目优势分析 PAGEREF _Toc5092549 \h 10（二）项目劣势分析 PAGEREF _Toc5092550 \h 11（三）存在的机会 PAGEREF _Toc5092551 \h 13(四)面临的威胁 PAGEREF _Toc5092552 \h 13三、销售方案 PAGEREF _Toc5092553 \h 14（一）目前存在的问题 PAGEREF _Toc5092554 \h 14（二）项目定位 PAGEREF _Toc5092555 \h 15（三）客户定位 PAGEREF _Toc5092556 \h 15（四）价格方案 PAGEREF _Toc5092557 \h 15（五）项目建议 PAGEREF _Toc5092558 \h 16（六）销售策略 PAGEREF _Toc5092559 \h 16（七）现场包装 PAGEREF _Toc5092560 \h 20四、宣传推广方案 PAGEREF _Toc5092561 \h 25（一）媒体选择 PAGEREF _Toc5092562 \h 25（二）活动行销 PAGEREF _Toc5092563 \h 28五、公司优势 PAGEREF _Toc5092564 \h 30摘 要 我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。 同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。（一）供应分析1、总供应量分析该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着四环路的开通，CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。自1998年来该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九龙花园, 东环18， 劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米， 2002年的市场供应量约为50万平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况，今年本区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。市场已销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）怡馨园10广馨居1.8劲松嘉园5九龙花园80东环1812合计：108.8市场在销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）世纪阳光10鑫兆豪园10新青年公寓10世桥国贸公寓6乐澜宝邸10华腾园40合计：862、物业类型分析 目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。整体来看是以5000--6000元/平米的中档住宅居多，超过7000元/平米的高档项目并不是很多，因此区域的物业以居住为主。物业类型表住宅名称物业类型世纪阳光普通住宅怡馨园普通住宅广馨居普通住宅鑫兆豪园普通住宅新青年公寓普通住宅劲松嘉园普通住宅世桥国贸公寓普通住宅九龙花园普通住宅东环18普通住宅乐澜宝邸外销公寓华腾园普通住宅3、物业品质分析 客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计