杭州的项目可行性的报告.docVIP

【上海电力房地产有限公司】 项目前期可行性报告PAGE PAGE 38上海大通物业顾问有限公司 —— ※地产行销专家※ 目 录前 言………………………………………………………2报告总体结论………………………………………………3项目决策背景………………………………………………8项目概况…………………………………………… 9市场分析…………………………………………… 14立项理由…………………………………………… 14规划方案和配套工程建议………………………… 15项目开发计划……………………………………… 19投资估算及财务分析……………………………… 33综合评价…………………………………………… 46捌、 操作建议…………………………………………… 47附件一：《市场研究报告》附件二：《规划方案建议》附件三：《财务测算表格》前 言尊启者:　　承蒙贵司信任，我司有缘参与贵司“滨江生产基地”项目的前期工作。在此期间我司汇集了市场调研、策划定位、建筑空间等部门的力量，对滨江区的政经发展、区域规划、写字楼市场、住宅市场，区域消费者等，做了大量深入细致的研究与分析，从市场切入点进行分析，延伸到本案的市场定位、规划设计方案、租售计划、投资估算、财务分析、综合评价等以供贵司参考。希望我司的研究分析，为贵司领导层对此项目的决策提供帮助，使贵司取得最大的社会效益和经济效益。为此，大通愿与贵司建立长期的合作关系，竭尽一切智慧和力量为贵司提供最完善优质的服务，共同缔造辉煌的佳绩！报告总体结论一、报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2006年11月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。二、方案比较1、 方案一（原方案）：1.1、经济技术指标该方案由1幢18层的主楼、3层的裙房和2层的辅助用房组成(见下图)，：1.2、收入预测预计2009年项目上市后，主楼租金可达1.17元/平方米/天，辅楼租金可达0.42元/平方米天，年递增率3%，此后20年的租金收入合计19291万元，详见租售价格分析。（工业用地性质的高层建筑通常不能分割出售，所以收入主要来自于租赁）方案一A计划：自有资金500万全租模式：以自有资金500万作为启动资金进行开发，收入全部来自于主、辅楼的租金收入，周期20年。① 成本预测开发总成本20734万元。② 利润分析税前利润 = 收入 – 成本 = 19291万元 – 20734万元= -1443万元③ 财务分析在20年的经营期内，项目成本大于收入，经济效益较差（参见附件三：方案一A计划自有资金500万全租赁模式现金流量表）。方案一B计划：全资全租模式以全资形式进行开发，收入全部来自于主、辅楼的租金收入，周期20年。① 成本预测开发总成本19817万元。② 利润分析税前利润 = 收入 – 成本 = 19291万元 – 19817万元 = -526万元③ 财务分析因为利润为负值，财务敏感性分析略。在20年的经营期内，项目成本大于收入，经济效益较差（参见附件三：方案一B计划全资形式租赁模式现金流量表）。关于方案一的思考：虽然单从财务指标上来看，方案一的经济效益不尽如人意，主要是因为建设成本相对过高，主营收入相对偏低引起的；但是从长远效益来分析，对于竖立贵司的企业形象，对于建立稳定的产业平台，对于未来产业的良性孵化，都有着积极的作用，其升值潜力不容小觑。2、 方案二（我司建议方案）：方案二由1幢12层的商务综合楼，及9栋4-5层的商务别墅组成，如图所示：方案二A计划：自有资金4500万元，全租赁经营模式分析以自有资金4500万作为启动资金进行开发，收入全部来自于主、辅楼的租金收入，周期20年。① 成本预测开发总成本14124万元。② 利润分析税前利润 = 收入 – 成本 = 26504万元 – 14124万元 = 12380万元年均自有资金回率=14%（税前）。③ 财务分析在20年的经营期内，以7%的折现率计算，项目的财务净现值（NPV）为1851，内部收益率（IRR）为10%，高于五年期存款利率，项目具有财务可行性（参见附件三：方案二A计划自有资金4500万租赁模式现金流量表）。方案二B计划：自有资金500万元，租售经营模式分析以自有资金500万作为启动资金进行开发，收入来自于商务综合楼20年的租赁收入和商务别墅的销售收入。① 成本预测开发总成本13812万元。② 利润分析税前利润 = 收入 – 成本 = 21100万元 – 13812万元 = 7288万元年