瀚城国际房地产的项目投资风险分析.docVIP

瀚城国际房地产项目投资风险分析23小区包括R01、R02两个地块，支状加环状的小区路和组团路与小区中心带状绿地将A小区均匀地分为四个组团。中心广场位于A与二期B小区之间，广场宽约350米，开阔的广场结合社区中心商务区设置，连接A、B两个小区的湖滨路以不同于广场铺装的形式将广场一分为二，形成内、外两个广场，外侧靠近世纪大道一侧的广场以市民休闲娱乐为主，主要体现一种生活的悠闲；内侧广场与大型商业综合体建筑相结合，以商业广场性质为主，两个广场既相对独立又浑然成一体。广场以水景观、植物景观、雕塑景观与铺装相结合，透过两个建筑之间镂空的框架景廊延伸进湖中，与湖水相融合，并通过栈桥与湖心岛形成对景，延长了广场的视线距离，增加了广场的深远感。广场东侧沿湖设置一个四季厅，满足居民冬、夏观赏不同景观的需求。规划原则（1）坚持“设计源于生活，科技回归人性，文化融如自然”的理念，充分利用现有景观资源，合理地利用水面，为社区居民最大限度地创造“亲水”空间。（2）体现“健康、运动、休闲、回归自然”的生活概念，规划设计坚持生态优先原则。（3）居住社区规划组团分明，住宅布置尽可能地见湖，靠湖，在允许范围内贴近休闲综合绿地，充分享受湖水景观和绿色生态景观，最大化地实现景观均好性。（4）居住环境体现生态、舒适的原则，一方面要保护环境，健全生态系统，减少人工痕迹，还原自然生态环境；另一方面营造一个融于休闲绿地环境中的高尚住宅区，不仅接近自然绿色，又有浑然天成的高雅尊贵。（5）适应市场规律，遵循土地价值规律，根据市场确定合理的户型，根据土地价值确定不同户型的位置，以最大限度地满足市场需要，实现土地价值最大化。区块开发规模见表3-1-1、表3-1-2。253.2项目主要投资风险识别在项目的投资决策的论证分析阶段，本人分别走访了有关专家以及投资建设项目组的同志，对项目存在的投资风险进行了识别和研判，同时，还与政府有关部门进行了积极的沟通，了解地块的自然属性，并且，对部分公众开展了抽查问卷工作，全面分析了项目属地区域经济、政策环境和房地产行业的发展趋势，在综合考虑市场供求现状的基础上、客观评价了开发类型和开发时机等重要问题。3.2.1开发区域同业竞争风险2008年，我市经济总量快速增长。经统计，全年实现地区生产总值2220.4亿元，比上年增长12.3%（按可比价格计算，下同）。其中，第一产业实现增加值69.2亿元，比上年增长9.0%；第二产业实现增加值1889.1亿元，比上年增长11.8%；第三产业实现增加值262.1亿元，比上年增长16.9%。固定资产投资规模继续扩大。全年完成固定资产投资总额601.9亿元，同比增长25.0%。其中，中省直企业完成投资386.7亿元，同比增长9.9%；地方企业完成投资215.2亿元，同比增长65.9%。从产业投向看，第一产业投资5.3亿元，同比增长65.6%；第二产业投资441.9亿元，同比增长20.0%，其中工业投资422.1亿元，同比增长16.4%；第三产业投资154.7亿元，同比增长40.4%。全市完成房地产开发投资78.3亿元，同比增长33.9%。商品房销售面积241.2万平方米，同比增长4.5%；其中住宅221.9万平方米，同比增长4.7%。商品房销售额71.6亿元，同比增长18.2%。本项目的周边主要竞争对手有5家。分别是.北辰绿色家园、湖滨教师花园（水岸花庭、优水美地、提香园）、靓湖国际花园居住小区、领袖1+1，福瑞家苑等。1)北辰绿色家园在本案西北侧，80万平米开发，具有大社区开发理念，一、二期已销售完毕，有一定的社会口碑，但产品规划形式为军营式布局、无湖景优势、无学校配套、有底商上住的产品影响了品质，同时产品较为单一、客户定位主要以一次购房的经26济适用为主，综合均好性比本案低，价格也相对低，2700元/平方米。2)湖滨教师花园，按100万规划开发，前期具有大社区开发理念，一期销售达到85%，但二期开发进行了分割式开发，即把地块分割成为了目前市场上的水岸花庭、优水美地、提香园、大唐世家等十个小盘，现除大唐世家正在建设外，其他已基本销售完毕，故在竞争上已不列入同等大盘之间的竞争。区域位置较偏，主要以价格为优势，2600元/平方米。3）靓湖国际花园居住小区，该小区是瞄准国内较高水准规划建设的，占地40多万平方米。设计了多种建筑形态，有33层的超高层2梯三户高档住宅，还有面宽大、进深小的新产品“情景洋房”及联排低层住宅。同时小区配套建设医疗设施、公共设施，小区内设有九年一贯制学校、会所、大型商业中心、商业网点等。高层与多层均价3100-3300元/平方米左右，高级住宅均价4800元/平方米，商服均价9000元/平方米，地下车库12万元/车位。4)领袖1+1，位于本案的西面方向，为4万平米的小盘，无配套优势，主要以错层产品为