房地产的的策划要点.doc

一章（6）1房地产项目策划 是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。2策划的原则效益的原则合理限度的原则求真务实的原则创新的原则3房地产项目策划的特征地域性（2）系统性 （3）前瞻性（4）市场性 （5）操作性( 6）创新性4房地产项目策划的程序项目用地的获取与选址（2）房地产市场调查；（3）房地产项目投资策划；（4）房地产项目定位（5）房地产项目规划设计；（6）房地产项目营销策划（7）房地产经营策划。5房地产项目策划的作用项目的前期策划是房地产项目成败的关键，通过项目策划可以提高房地产企业决策水平，避免项目运作出现偏差。房地产项目策划使房地产企业能进行准确的市场定位，提供更多消费者满意的产品，会增强房地产项目的竞争能力，使房地产企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。增强企业管理创新能力。在市场经济条件下，通过房地产项目策划，把房地产企业、策划师、设计师、媒体结合在一起，社会资源得到有效的整合，形成一种优势，推动房地产业向前发展。6房地产项目策划在房地产开发项目建设中贯穿始终，为项目开发成功提供智力支持。二章（21）1房地产市场调查的基本原则（1）客观性原则（2）针对性原则（3）科学性原则（4）系统性与全面性原则（5）效益性与时效性原则（6）求教性与保密性原则（7）创造性原则2房地产市场调查的特点（1）实用性 （2）时效性 （3）实践性 （4）客观性 （5）完整性 （6）计划性和系统性 3社区环境调查主要包括：a.社区经济繁荣程度，b.社区社会文化氛围，c.安全保障程度及居民素质等，d.社区购物条件、通信条件、电力条件、卫生条件、给排水及交通和教育的便利性等，e.社区空气质量、水源质量及景观等自然条件。4微观环境调查(项目开发条件分析)具体包括：（1）对项目的用地现状及开发条件进行分析；（2）对项目所在地的周边环境进行分析；（3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行的分析。5消费动机调查为了改善居住条件、投资收益、投机收益、为了子女就学、为了靠近上班单位等6消费者调查包括：消费者构成调查消费动机调查消费行为调查 房地产市场供给调查 7消费者构成调查的主要内容包括：（1）消费者是哪些人 （2）消费者在哪里住；（3）消费者经济来源和收入水平；（4）消费者实际支付能力；（5）消费者需要什么产品，（6）消费者对某类房地产的总需求量 8竞争楼盘调查的内容产品 价格 广告与促销手段 销售情况与销售渠道 物业管理9按照调查目的可以将房地产市场调查方法分为探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查10探测性调查主要是发现问题和提出问题，11描述性调查主要是说明问题，12因果性调查主要是分析问题的原因，13预测性调查主要是估计问题发展的趋势。14当对要调查问题的情况了解甚少，理想的做法是从探索性调查开始。15按照调查目的与对象可以将房地产市场调查方法分为全面普查法重点调查法抽样调查法非随机抽样法16房地产市场调查的意义 第一，市场调查有利于房地产企业确定正确的投资发展方向。 第二，市场调查有利于房地产企业适时进行房地产商品的更新换代。 第三，市场调查有利于项目投资者确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略等。 第四，市场调查有利于项目投资者制定科学的开发计划、生产和销售计划等 第五，市场调查有利于房地产企业改善经营管理水平，提高经济效益。 17房地产市场调查的步骤 1．准备阶段（1）提出问题，明确目标 （2）初步情况分析和非正式调查 （3）拟订调查计划书，制订调查方案和工作计划 2．实施阶段（1）建立调查组织 （2）收集二手资料（3）收集一手资料 3．分析和总结阶段 （1）数据的分析与解释（2）编写调查报告 （3）总结反馈18房地产市场调查的主要内容1市场环境调查2消费者调查3竞争楼盘调查4竞争对手（企业）调查5项目自身因素调查19微观环境 一般指策划拟上项目所在具体场所的自然、经济及社会等条件，如开发地块的地质水文条件等。20竞争性楼盘 同一区域的楼盘， 不同区域但定位相似的楼盘。21并非所有的调查都有必要从探索性调查开始，这取决于调查问题被界定的确切程度以及调查人员对找到调查问题的确定程度。三章（30）1市区： 是指实际的城市区域，包括城市近郊区和建成区，但不包括所辖的外围县、乡。2生地： 是指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。3毛地： 是指具有一定的城市基础设施但不完善、且未完成房屋拆迁补偿安置的土地。4熟地： 是指具备较完善的城市基础设施且土地平整，能直接进行开发建设的土地。 5划拨土地使用权的特点是： a.仅限于取得国