桃源岫谷营销的方案.docVIP

[原创]桃源岫谷营销方案（案名已变更）目 录一、 题名记二、 营销方案综述三、 营销实施计划四、 营销方案排序附件一 《销售卖点整合》附件二 《人性化设置整合》附件三 《户型套数统计》附件四 《户型归纳分类》附件五 《销售计划目标》附件六 《营销具体模式》附件七 《外联销售方案.》附件八 《销售分配政策》附件九 《购买意向书》附件十 《物业管理方案》附件十一《付款签约流程》附件十二《景观设计方案》附件十三《躬耕园方案》附件十四《楼号命名方案》附件十五《优惠卡办法》附件十六《电子楼书方案》附件十七《节点促销活动方案》附件十八《广告策划发布方案》(二)、营 销 方 案 综 述■景观部分 ■ 营销部分 ■ 广告部分一、景观部分1、从整个景观的布局分布划分为四部分：□水体广场部分□南北大门部分□露天浴场部分□小区各节点部分2、整个景观的功能划分分为三部分□休闲区 水体广场和各楼际之间区域□健身区 以广场周边分散布局的体育健身娱乐区域□浴场区 东北角露天温泉浴场区域3、从整个景观的元素内涵包括□山石 假山、石碑、石刻、石棋、石路、石坡、卵石、装饰石□水景 水面、小溪、水瀑(温泉水)、水塘（露天浴池）□沙滩 阳光沙滩浴场、平沙落雁沙坑□亭廊 小憩亭、连拱廊、花草亭架□草木 乔灌木、仿真植物□鸟禽 鸭、鹅、鸳鸯、广场鸽、（观赏鱼）□小桥 石桥、木桥、断桥（踏步桥、旱水桥）□人家 公馆住宅、《躬耕园》二、营销部分（公寓住宅）1、三期工程安排□ 一期：“阳光---激情之旅”版 1、2、13、14、15及20号三个单元□ 二期：“绿色---梦幻假日”版 3、4、5、6、7、16、17及20号三个单元□ 三期：“氧吧---时空遨游”版 8、9、10、11、12、18、19号楼及康乐中心2、三个分区组团□东区组团：《芝兰园》----芝兰出幽谷 1~ 7号楼及20号楼□中区组团：《翠竹园》--- 翠竹滴茗露 15~19号楼及8号楼□西区组团：《松鹤园》--- 松鹤闲云处 9~14号楼3、三个销售阶段□内部认购： 销售15%80套销售期2个月□开盘销售： 销售80%420套销售期18个月□清盘销售： 销售5%30套4、三种销售模式□完全产权销售□使用权销售□先租后买销售（返租带售）5、三种结算形式□付现款 □按揭款□楼债置换 6、三个均价板块□1280元 迷你户型（南北向）20号楼□1380元 东南西部区域 1~14号楼□1480~1580元 休闲广场周边 15~19号楼7、三种出售计价□平米计价销售□房价总额销售□拍卖（特价）销售8、三个营销重点□中区组团销售是整个楼盘之“命门穴”----决定着项目的成败（羊群效应的放大全凭此类人群）；□西区组团成功启动（一期开盘销售）是支撑项目建设的保障----决定着建设资金的供给；□对购买人群的深度挖掘捕获和营销手段独到奇特的运用是确保项目成功的基础。9、三种营销策略□强力挖掘知名人士（赠送四套不同年限使用权用户）□大力推广链锁传销（同时叫响馈赠潜流）□广泛吸纳企业团购（包括巧妙运用先租后买）销售三项装备□销售人员资料装备□销售现场道具装备□广告媒体支持装备10、叫响三个口号□天人合一的5+2生活模式---- “与自然为伍，山水为邻，诠释真我野性DNA新主张”（英雄莫问出处） □商务休闲的第二居所----“不同的追求，才有不同的你我, 所以我选择再造辉煌人生的每一刻”□宝泉圣水的养生之道----温泉水岂只仅仅是热水那么简单喔？！11、提升三个品位□文化社区品位□自然生态品位□彰显价值品位12、广告宣传三个部分□前期预热□媒体包装□活动促销广告具体策划及发布由广告公司全程代理（三）营销实施具体方案一、营 销 原 则1、低总价开盘，主推中价区位 ，试探市场反应。2、在销售攀升、广告影响力度显著前提下， 主攻高价位客源，全力扩大高收入目标客户层。3、启动《躬耕园》形象工程，刻意弥补主体竣工前建设形象空白的不足。4、提前出台《租赁服务中心管理办法》，加强业主对楼盘“物有所值、物超所值”信心，切实消除购房者预期疑虑。5、确立不同群体的主打销售模式，着力明确团购为目标的“先租后买”（租金为首付）方式，瞄准权力层消费心理。二、营 销 排 期第一阶段：蓄势期1、时 间： 2003年4月1日—2003年4月30日2、目 的：发送项目信息，开始市场传递，打出《桃源岫谷》品牌，吸引目标客户群3、主要工作内容：（1）4、支出预算略第二阶段：市 场 培 育 期。1、时间：2003年4月30日—2003年5月30日2、目的：对《桃源岫谷》各主要卖点进行全面诉求，使人们深入了解，从而有效锁定目标客户群，为项目销售积累资源。3、操作：价格控制总水平1380元：□西区20号楼均价控制水平1280 元；（4层价格1180元，楼端头总价销售）；□西、南