打造房地产的项目多维价值链档.docVIP

打造房地产项目多维价值链企业创造的价值产生于一系列的活动之中，如设计、采购、生产、销售、服务以及产品开发等等。这些活动的有机联系，就形成了企业的价值链。在价值链中每一个能创造价值的活动称为价值活动。它们是企业创造对买方有价值的产品的基石。价值链是用来分析企业如何获得竞争优势的基本工具。? ? “价值链管理”的本质就是通过优化核心业务流程，降低企业组织和经营成本，提升企业的市场竞争力。它可以帮助企业建立一套与市场竞争相适应的、本土化的和数字化的管理模式。和任何一个新管理理念或模式出台后的情况一样，房地产企业虽普遍认识到了“价值链管理”的重要性，但是从“要做”到“会做”，从“会做”到“做好”，还有很长一段路要走。? ? 在房地产市场日臻成熟，市场竞争日益严酷的环境下，毫宅市场正经受着市场风云的锤炼。从1999年房地产市场景气回升以来，豪宅市场一路飙升，不仅在产品规划、配套、个性设计上挥金铸就，价格上更是水涨船高。虽然业内流传着房地产“市场周期论”的说法，但是总体上房价还会有涨，但涨幅将逐渐趋缓，而豪宅市场价格仍会稳中有升。? ? 随着房地产市场竞争的日益激烈，房地产相关政策、法规的进一步完善，“差异化”已成为房地产市场的核心竞争问题。然而，高档房地产项目的差异化的核心就在于其产品价值链。? ? 美国学者迈克尔．波特提出以价值链作为工具来认识企业产品差异性的来源。在房地产市场上，尤其是高档住宅商品，其差异性不仅仅是地段，其房地产商品的价值链才是其差异性的真正所在。? ? 房地产高档住宅价值链的开发主要表现在市场价值链、产品价值链、管理价值链、品牌价值链四个方面。? ? 一、市场价值链的开发? ? 房地产被称为“经济的晴雨表”，反映出其对国民经济高度的敏感性，因此对宏观环境的把握有利于我们清醒认识房地产企业整体所处的环境状况，避免市场整体波动给房地产企业带来过大的风险。? ? 房地产开发是以城市整体发展为背景，以城市土地利用为载体。因此，我们需要加强对企业所在城市经济、政治、文化、未来规划多方面的理解，如运用城市增长与土地增值的互动规律预测城市未来发展的土地空间布局，作为开发地块的选择依据。但目前，在房地产项目投资可行性研究中，往往集中在大的、宏观方面的研究。这些研究大都缺乏科学的细化分析，如在市场分析中，对某一小区(或地块)、某一类型、甚至某一楼价的变化，对其进行具体分析的很少，对这些方面粗浅的经验判断是造成投资失误及偏差的很重要的原因。? ? 目前，房地产市场大量商品房空置，一是由于产品不符合需求，二是居民的购房欲望强烈，但由于购买能力的不足，此种欲望大多只停留在潜在需求上。? ? 因而房地产开发经营(包括营销)已不能大量引用一般市场的经营理念，而应根据房地产本身及经济运行规律，采用专业化、系统化和整体化的经营理念。在消费需求方面，对不同年龄层次、不同职业、不同地区、不同收入层次的消费者心理及特定消费需求进行科学细致的研究分析，度身订做个性化、差异化的高档住宅。? ? 在广告分析上，大多缺乏对不同广告类型效果进行专业、系统的评估。在同一媒体广告在不同时间档次上，不同主题、不同视觉效果等的策略分析，是捕捉市场热点、与消费者产生共鸣所必须的。所以，满足于一般的市场分析是不够的，应采取在宏观分析基础上的微观分析及定性定量相结合的分析，如采用市场分析模型、资源配置模型等进行市场分析。? ? 二、产品价值链的开发? ? 价值是源于对高档住宅本质的自我要求，绝非表面的浮华与虚饰，注重功能上的实用性，力求创造住宅综合品质的最优化，同时整合一切资源，科学分析，严谨论证，并根据目标客户群体的实际需求，赋予楼盘在新技术、新产品品质上的感知和活力。? ? 在这里，品质不只是口号，更是我们身体力行的最高指导原则，不论在规划设计或营建施工方面，都要坚持和国内外一流团队携手合作，并严格精选高品质知名度的建材，不只注重建筑的外表美感，更要求第一个工程细节都能呈现出坚实丰富的内涵，实现从品质到品格的升华。这里包含了“从无到有”所经历的每一个环节，都或多或少地影响其最终价值，房地产企业的每个部门都要为房地产商品的价值体系承担相应的责任。这不仅代表了房地产开发企业的品牌发展内涵，同时也象征了高档住宅开发品质保证的内在联系。? ? 从现阶段来看，我们的产品差异化主要应从满足人们生活需要这一基本点出发，分析人们的行为模式、空间观念、而不是简单地嵌入一些高科技设备，建一些高级会所。应从居住对象的行为特征出发，注重居住者细腻的空间心理变化，重视私密性空间和半私密性空间的延伸，重视居住空间的舒适、多向和自由度。在社区庭园与建筑体之间。注重庭院的空间变化及功能合理利用。不论是戏剧性光景、恬静的气氛和饶富诗意的场景设计，都强调人与人、人与物的相互