宿迁国际义乌国际商贸城的项目研析的报告.pptVIP

万德顾问 2005年8月 前 言 本方案的制定是针对总体项目的商业部分，由于前期贵公司已做了大量的市场调研工作，故我司的方案侧重于产品定位与招商销售的策略，市场部分不再赘述。希望此方案对项目的推广销售起到一定的借鉴作用。 目 录 第一部分：宿迁市概况 一、地理位置 宿迁位于江苏省北部，属于陇海经济带沿江经济带的交叉辐射区，全市总面积为8660平方公里，其中市区面积136平方公里。宿迁属于暖温带气候，平均气温14 .2摄式度，年降水量910毫米。 二、行政区划 宿迁下辖三县两区，即沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区和宿城区。市区规划按“一体两翼”的原则，中间为市政府所在地，东部为宿豫区新县城区，西部为宿城区政府所在地。 三、市政规划 目前政府确定河西为城市的发展方向，准备把整个城市的中心区域向河西延伸，目前绝大多数的宿迁政府、机关都在河西的新区重新落脚，现在可以在新区到处看见待建、在建的机关单位。 自从宿豫县改为宿豫区之后，宿迁市政府大力加强了对宿豫区的发展计划。04年2月份京杭大运河上共有四座大桥同时开工，预计今年要完工通车。其中特别是四号桥的建成，对本地块有直接的影响，今后通往河西的交通状况将大大得到改善。 四、人口状况 宿迁总人口515万，其中市区人口30万左右。 五、交通环境 宿迁市地处江苏、山东两省交汇处，是苏北交通的门户要地，水陆干线四通八达。京杭运河纵贯南北，宁宿徐高速公路，宿新一级高速公路建成通车，新民铁路，205国道，305省道穿境而过。资源丰富、人杰地灵、零售业经济活跃，具有较大的发展空间，是经商立市的理想之地，为本项目“宿迁义乌国际商贸城”的设立创造的良好的市场前景。 六、主要产业 整个城市的支柱性产业主要以轻工业为主，如炼酒（宿迁是双沟、洋河的生产基地）、建材（玻璃、水泥）。　 七、人均收入 2003年宿迁人均收入为6600元/年，当地机关、公务员一年收入为2~3万元。目前宿迁约有8~10万人拥有百万的家底。宿迁餐饮业很兴旺，恩格尔系数为70~80%。 八、消费习惯 市民平时休闲主要是以电视为主，其次是报纸、杂志，电影在当地市场还不是很好。当地家庭在购房等大问题上，大部分主要是女性做主。 第二部分：项目分析 一、项目概况 宿迁义乌国际商贸城居于新城区商圈的门户位置，此区域为近来宿迁城市发展的重点区域，同时也是宿迁老批发市场的所在地，周边路网发达。 项目东临富康路，西靠发展大道，南依厦门路，北为西湖路。项目在整个宿迁的市政规划中地位相当突出，极具商业价值。项目总体建筑面积约146万平方米，商贸城总规划用地面积38万平方米，总建筑面积约60万平方米，一期市场沿街约35万平方米，预计于年底营业。项目绿化率22.2%，建筑密度为53.0%。市场的建筑主体分为三层，总投资约26个亿。 二、本项目SWOT分析 第三部分：项目定位 江苏最大的商品集散中心 ——宿迁义乌国际商贸城 产——供——销 一体化营运模式 （多品牌聚集的批零兼营的、本土化的专业市场） 支撑点 60万平方米超大体量支撑，号称苏北专业市场的商业航母。 辐射由点到面，涵盖江苏等周边地区 “义乌模式”的直销经营理念 集各类商品行业于一体，专业化、多元化的商品集散中心。 借鉴国内最先进的专业化市场的操作模式。 拥有最多的政策优惠与资金优惠。 二、产品定位 我们的原则： 一个中心 两个基本点 定位原则 操作思路 充分融合现代成功专业市场的理念于经营模式，抓住事关商业圈繁荣和商业型房产项目运作成败核心问题的两“气”——“商气”和“人气”，通过对开发项目的产品结构和功能布局的合理构筑，以及对开发流程及节奏的有效控制，使这两“气”最大限度地向本项目快速聚集，实现项目特质和销售价格的大幅提升。 2、两个基本点： 基点一：购娱互动 综观现有成功的专业市场，如义乌小商品市场，经过多年的发展，目前已成为由许多主题商店、餐馆等休闲场所组成的大型零售综合体，是一种集“购物、餐饮、休闲、娱乐和观光旅游”于一体的、一站式购物的消费场所。 现代的专业市场的特征明显，主要有以下 三个方面： ——大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。 ——多：行业多、店铺多、仓储多。 ——全：产品全、功能全、服务全。 本项目的体量完全可以打造成如下图所述特征的专业市场， 因此，在宿迁义乌国际商贸城诞生之初期，就应贯穿其的独特性和创造性，只须按照“购娱互动”这个基点，结