博思堂苏州闽信大白荡的项目营销的的策划的报告206PPT2008年.ppt

地下设中央吸尘系统机房，管路在土建施工时预埋，每户留有吸尘器末端插口。系统投入使用后，住户清洁卫生变得很简单，避免了普通家用吸尘器的二次扬尘和噪音污染，减少了居室内灰尘等过敏原，保证了室内空气品质和人们的健康。 输水管：水净化系统； 滨特尔（原奔泰来），它拥有世界先进的水净化和水处理系统。 生机饮食吧： 提供新鲜的日常生机蔬果，享受低卡健康生活。 策略核心：展示动线强化养生别墅形象，包装现场施工。 体验内容：引导动线、现场包装动线、售楼处带看动线、景观样板区动线 展示主题： 产品力展示+尊贵细节营造 策略核心： 根据客源属性来寻找相对应的客源层，同时针对这部分客源群采取相对应的圈层营销策略。口碑传播在高端圈层形成项目品牌形象的传播与客户的循环积累。 博仕会高端会员 博思堂地产咨询部特殊渠道（银行布点、医院、学校、政府机构） 高尔夫协会会员 4S店名车客户名录 银行VIP客户 企业会所、高级俱乐部会员 ★ 现场主管执行要求具备楼盘操作和全案思考的能力具备丰富的销售和团队组织经验具备丰富的专业知识和高标准职业素养具有敏感的市场变化意识具有“上传下达，下情上传”意识要求保持和发展商良好沟通★业务执行人员要求团队建设上保证资深+新人的模式上岗资深业务人员至少有一个个案的执行经验上岗新业务人员至少需接受两月的业务强化培训所有业务人员对于区域市场要求深度了解严格遵守业务执行标准化作业流程 ACTION 活动组织 媒体选择 通过炒作，营造城市热点，使受众对居住在湿地自然环境认可并产生向往。 期待受众结果 [城市湿地与养生人居高峰论坛] 户外、硬广、软文等 邀请知名城市规划，环境学家，地产商，媒体等参与， 共同炒作湿地人居的稀缺性与适宜性。 阶段策略核心： 本期运用品牌深化及集中差异化战略，将前期酝酿的有效客户促其成交，并通过这批人将本案品牌深化到各细分市场中，提高市场份额。 正式开盘后，根据整合企划配合强势的媒体宣传，聚集相当人潮，采用销控控制节奏，做到收放相宜，保持案场的热销气氛，并使产品的品质延续下去。 公开期、强销期 媒体建议： 1、加大媒体投放力度，包括苏州报纸、电视、小众媒体直邮、短信的运用,集中轰炸，烘托开盘气氛，本阶段以硬性广告为主。 2、软性媒体持续，保持热度 ACTION 活动组织 媒体选择 期待受众结果 [“寻找苏州最长寿的老人”——探究养生之道] 户外、硬广、软文等 与电视台联手，在苏州寻找最长寿老人，分期访谈。 寻找最长寿老人，无疑会引发大众的关注点， 老人的出现之后，将舆论导向为重视水居生活， 人居环境，并以此切入项目临水原生的自然环境。 阶段核心策略： 本期运用差异化印证战略，利用与其他楼盘差异化来刺激购买。 经过前两个阶段的推广，客户对本案已有相当的认识度，销售人员应配合广告，过滤追踪，以期达到成交目的； 采用促销策略如以老带新等； 阻力产品的突破与促销； 持续期 媒体建议： 本阶段的推广将以老客户心理认同感和归属感宣导为主，并配合一些老客户答谢活动，以达到“以老带新”之目的，以软性宣传为目的。 ACTION1 活动组织 媒体选择 期待受众结果 [“夺席谈经”——风水讲坛] 网络、硬广、软文等 邀请风水专家开设讲坛，就项目朝向，景观加以解析 以此最大程度减弱受众对项目朝向的抗性， 印证项目风水利好之处，养生之地。 ACTION2 活动组织 媒体选择 期待受众结果 养生系列讲座 网络、硬广、软文等 邀请国内著名养生大师，开坛讲授养生系列知识， 借机宣传项目养生生活概念。 最大程度的开启受众的养生意识，使项目与养生紧密联系，并达到诉求统一。 阶段策略核心： 剩余房源，针对性促销进行让利销售 采用买就送（如空调、洗衣机等）方式进行SP活动清盘。 清盘期 媒体建议： 剩余的产品进行炒作，打造珍藏和稀有概念，完成产品的最终销售。 推广费用比例 营销推广篇 项目定位 1 3 推广策略 2 包装策略 ４ 产品建议 销售策略 5 现房营销建议 6 项目总体销售策略 一个项目，首先要明确销售策略。销售策略决定销售方式，而销售方式决定销售的结果。不管哪种的销售方式都可以达到销售的目的，但是销售结果是否理想则取决于销售策略 项目总体销售策略 体验营销 1、体验与众不同的售楼中心 2、体验小区未来的景观环境—样板段 3、体验小区房屋的品质—样板房 4、体验小区的未来的物业服务—样板物业 项目总体销售策略 体验式期房销售的流程要点： 1、样板段 ——入口处景观