深圳中洲布吉写字楼的项目可行性分析.ppt

Marketing Research 布吉商务写字楼市场概况 布吉办公物业入驻企业状况 布吉商务物业特点 地块分析 地 块 位 置 地块基本指标 地 块 周 边 现 状 地块周边配套现状 地块SWOT分析 地块核心竞争力分析 地块所处区位为区域行政、商贸中心，地理位置得天独厚； 地块紧邻政府办公地，对项目形象提升有较大利好； 地块交通条件好，便捷度高； 周边商务配套完善； 布吉潜在商务物业匡算的市场依据 发达国家城市就业人口平均占有的商务办公面积为0.2平方米/人。 布吉总人口约120万，布吉2003年的三大产业比例是0.12%：69.77%：30.12%，估算第三产业（白领阶层）人口约36万左右（其中布吉坂田片区大型高科技产业就业人数约为10万人左右，从理论上应该扣除）， 按照人均0.2平方米计算，本片区商务办公需求量仅为5万平米左右（此数据仅具来理论参考价值）。其计算过程为（36-10）×0.2=5.2万平米 布吉虽有2000多家企业，但主要以第二产业即加工制造业为主，需要的办公空间多为厂房，而从现有写字楼的企业入驻情况来看，也多以小型贸易企业为主，因而商务办公需求量较小。 潜在商务办公市场需求量分析 项目初步发展方向建议 物 业 定 位 商务公寓式写字楼 商务公寓写字楼特点 客 户 定 位 客户区域特征 客户行业特征 户 型 定 位 最小划分单位面积在50㎡—100㎡之间； 但各单位之间可自由组合。 商务公寓写字楼案例——求是大厦 以布吉本地区域的中小型创业型企业为主 创业初期缺乏资金，同时企业性质和规模也不需要大面积工作间， 临近商贸区，交通便利的商务公寓是这类客户的首选。 同时也涵盖少量罗湖一带与布吉制造业关联性较强的企业 多为广告设计、软件制作、网络信息技术等公司，因市区写字楼成本 高，而且与布吉制造业企业关联度高，故欲到布吉办公。 少量投资客 看重商务公寓比一般住宅投资产品较高的投资价值，以及在本区域的稀缺性选择此产品。 以贸易行业企业为主，同时包括网站经营、电子技术等IT企为，和广告设计、旅行社等服务型企业。 规划中的布吉将是深圳重要的物流基地，必然吸引或诞生一批与之相关联的贸易企业在此区域落户； 网站经营等IT类企业及广告设计、旅行社等服务型企业对写字楼形象要求不高，但对配套有较高要求，且处于企业初创阶段，对写字楼租金/价格较敏感，本项目可以填补此类需求空白。 中洲布吉写字楼项目可行性分析报告 报告主要内容 布吉经济环境和未来规划分析 布吉商务办公物业市场调查 项目地块分析和市场可行性分析 项目初步定位建议 布吉经济环境和未来规划分析 布吉商务办公物业市场调查 项目地块分析和市场可行性分析 项目初步定位建议 福 田 区 罗 湖 区 布 吉 街 道 龙 岗 区 布吉街道总面积83平方公里，下辖15个行政村，10个居委会，39个自然村，2005年上半年统计全镇总人口128万人。 布 吉 概 况 2004年工农业总产值达到485.99亿元，同比增长22％；地区生产总值达到218亿元，同比增长27％；税收达到38.01亿元，同比增长29.5％；2005年1至6月，布吉街道实现工业总产值320.95亿元，同比增长35.4％；实现税收27亿元，同比增长54.3％ 。 高新产业、民营经济、第三产业、文化产业发展迅速，成为推进布吉经济前进的“四个车轮” 。 布吉现有工业企业近2000家 ，其中外商投资企业1100余家，民营企业近900家。 布吉街道现有各类专业技术人才2.1万人，并涌现出一批高新科技企业及项目。 布吉现有个体工商户7000多户。 2003年，布吉第一、二、三产业结构比例为0.12：69.77：30.12,第三产业的迅猛发展酒店及写字楼提供了产业支撑 。 布吉经济概况 街道有幼儿园68所，爱爱学校、爱义学校、长龙学校、三联储运学校、春蕾小学、大芬小学、宏扬学校、吉芬学校、立培学校、南下小学、启元学校等42所学校； 教育 配套 布吉的交通路线可分为东、西两大板块，东板块的人流出行主要通过深惠路，而布龙北、坂田及周边的西板块，出行则可以直上清平快速干道 ； 布澜路（李朗段）、东西干道市政工程、布沙路建设工程都将加大区间道路的通达率； 区内还有“地铁三号线布吉站”“布吉铁路旅客车站 ” “布吉客运站”等 交通 求水山公园、石芽岭森林公园 主题公园 5所医院及1个卫生监督所（预防保健所），社区健康服务中心14个；布吉人民医院为二级甲等医院，具有较先进的系列医疗设备，拥有50多名高级职称的医疗技术骨干 医院 凯利莱大酒店、天虹宾馆、汇洋大酒店、龙苑酒楼、麦当劳布吉分店、肯德基布吉分店、源丰酒店、面点王 ； 酒店 餐饮 上