江苏无锡太湖金色水岸别墅03年营销的方案1523374109.docVIP

太湖·金色水岸营销方案一、???????????? 市场环境分析1、? 市场基本面2、? 无锡别墅市场3、? 市场状况对企划的影响一、???????????? 产品分析（一）?? 基本情况1．? 对外交通2．? 自然环境3．? 生活配套4．? 规模5．? 产品形态6．? 景观规划（二）?? 卖点归纳1．? 环境2．? 建筑、景观、社区配套□???? 同济大学教授主笔建筑规划设计，欧陆风情洋房，风格时尚统一，布局新颖合理；□???? 专业景观设计公司当纲景观设计，社区内大面积人工湖，设有野趣钓鱼台、花港观鱼区等多样化水景；利用回填土方造就区内起伏缓坡地貌，使景观有纵深、有起伏，富于变化、丰富多彩，媲美大公园，真正的景观型社区；□???? 2000平米私家会所，便利店、健身房、棋牌室、阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设施一应俱全，让度假倍有好心情；□???? 聘请上海陆家嘴物业管理有限公司当任物管顾问，周到细致的物管服务让住户的生活无后顾之忧；（三）?? 卖点表现方式分析1．? 独一无二的强势卖点本案邻太湖、邻大佛的地理位置、宏大的社区规模、纯别墅区的规划、经典的欧陆建筑风格、丰富多彩的亲水社区景观等五大卖点在目前无锡别墅市场是独一无二的，也是将本案与其他个案区隔、最有望在市场上引起关注的标志性绝对优势，因此宜在产品定位、广告总精神、引导期及公开期的广告宣传、品牌引导及建立活动及广告、接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复，以便加深客户的印象、建立品牌认知；2．? 锦上添花的相对优势与以上独特的优势相比，本案的其他卖点在市场中并不具有绝对的比较优势（如道路交通、生活配套、会所等）或不易用广告包装的方式来建立认知（如物业管理），包括景观的细节内容，由于内容繁多而不易让人有深刻的印象。但这些比较优势在客户对本案大的方面有认同后又可以起到很好的加分效果，因此宜在现场印刷资料、持续销售期的广告宣传中来表现。?（四）?? 产品慎重点1．? 市场对别墅的接受度和胃纳量2．? 本案一期交房时环湖快速路还未通车3．? 目前本案的位置并不是热点地区4．? 周边氛围较差5．? 邻近太湖却不能在家里欣赏太湖美景?（五）?? 产品定位太湖胜境，灵山福地，大型国际型亲水景观纯别墅社区一、???????????? 推案计划安排?阶段时间相关因素主要工作内容案前准备期6月总平图、户型设计、面积配比、景观设计、建材设备、会所设施、物管内容等基本资料陆续完成；市区接待中心施工完成交付使用；1、? 深入细致地研究产品2、? 家配图、总平图、单体效果图、鸟瞰图制作3、? 模型发包制作4、? 市区接待中心完成配制、人员进驻5、? 营销方案确定6、? 信封、信纸、名片、手提袋、纸杯等VI系列设计及发包印刷7、? 小海报、销平设计及发包印刷市场培育及客户酝酿期7月至8月中旬样板区、一期已全面动工；模型、鸟瞰图等销售道具制作完成；样板区装潢开始；天气炎热，不宜作过多宣传1、? 完成人员招聘、培训2、? 正式开始接待、积累客户3、? 销海设计及发包印刷4、? 适度的报纸软文宣传（每月1~2篇）5、? 现场接待中心、样板房装潢设计及施工6、? 明珠堤引导旗、精神堡垒等户外引导系统设计7、? 看房车车体广告设计8、? 定价原则确定、底价表制作完成9、? 户外据点评估、设计及制作发布市场引导及内部预定期8月下旬至9月中、下旬样板区外立面呈现；一期工程进度蒸蒸日上；度假区迎来度假高峰；气候即将转凉1、? 明珠堤引导旗、精神堡垒等户外引导系统制作发布2、? 看房车投入使用；3、? 开始接受客户预定4、? 适度增加广告投放公开及强销期9月下旬至11月中旬样板区正式开放；取得首批预售许可证1、? 密集发布广告、大量吸引来人2、? 价格公开，全力以赴投入销售持续销售期11月下旬之后?1、? 一期余屋销售2、? 二期产品建议一、???????????? 广告企划方向（一）?? 企划缘起（二）?? 广告企划的目标（三）?? 广告总精神太湖边，有一个美丽的地方太湖边、灵山下，山水生活，度假天地自然、尊贵、舒适，每时每刻轻松享受真自然，臻别墅，尊贵享受非同一般（四）?? 媒体通路组合主要媒体通路无锡日报、江南晚报、邮政广告、SP活动、现场表现、印刷品等辅助媒体通路无锡房典、区域派报、名单寄发、电视等?报纸——目前房产广告的传统强势媒体，具有发行广、阅读众、时效性等媒体特色，发行量决定了告知的广泛性，易于建立知名度；众多的阅读层会自动删减他们所寻求的信息，吸引目标客源；时效性便于我们随时根据销售情况调整楼盘的宣传策略，清楚地分隔阶段主题，采取无锡日报和江南晚报交替投放的策略，信息覆盖面更广。软性文章——不易引起客户的广告抗性，通过详尽的叙述报道让客户充分了解产品细节及个案进展情况，适于进行市场炒做