新华联丽景房地产的项目投资决策.docVIP

新华联丽景房地产项目投资决策2.1.2行业状况2.1.2.1行业概览1)房地产投资增长幅度虽然趋缓，但额度仍然居高不下2005年，北京市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增长15%，低于04年19个百分点;其中，商品住宅开发投资完成779.5亿元，比上年增长0.5%。从下图可以看出，从1997年以来房地产投资一直为正增长，在2001年达最高点后由于国家宏观调控政策作用，增长开始趋缓。今年上半年北京市房地产开发投资增长速度较快，1一5月，全市完成房地产开发投资480.9亿元，比上年同期增长18.1%。其中，住宅投资完成251.0亿元，增长33%，增幅比上年同期提高36.2个百分点.税，限制外资购买房地产，推进购房实名制.(2)保障中低收入家庭自住型需求，解决低收入家庭住房问题:继续停止别墅用地的审批，规定区域商品房开发总量中的70%，建筑面积应该在90m2以下，在土地供应与规划审批环节控制商品住宅供应结构。进一步推进经济适用房和廉租房的建设。(3)严格土地管理:执行招拍挂出让政策、严禁越权及以不合理低价审批土地。按住房供应结构要求供应土地、打击开发商囤地、闲置土地行为.(4)控制拆迁规模:合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求.(5)严格信贷、抑制投资过热、防范金融风险:提高开发商自有资金比例、严格贷款程序。提高购房款首付比例.提高房地产公司通过信托途径融资门槛。(6)加强房地产开发、建设、交易全过程监管，整顿市场秩序、增加市场透明度.加强过程监管，打击开发商违规开发行为。获得预售许可证必须10日内销售，打击开发商捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价行为，加强市场统计和信息管理工作，对商品房交易进行网上登记，发布正确信息，提高市场透明度.综合分析近期出台的房地产相关政策，虽然其中相当一部分政策的有效性和可行性还需要市场的检验以及相关主管部门不断的修正和补充，近期的部分调控政策也会在一段时期内、一定程度上导致市场的萎缩，但毫无疑问整体上会对房地产市场的规范运作产生深远的影响.针对本项目，政府出台的调整住宅产品的供应结构(即要求区域内住宅建筑面积在在90平方米一下的中小户型必须占供应总量的70%)以及35%的自有资金比率均对项目的前期规划产生直接影响。2.2项目地块区域市场分析2.2.1项目地块位置属性新华联丽景项目位于房地产热点区域朝青板块以内，地块位于朝阳区十里堡，朝阳路和朝阳北路中间、在朝阳北路以南100米。地块东面及北面均为十里堡北里小区住宅楼，西边紧邻十里堡路与鲁迅文学院隔街相望，向西约1000米为东四环路，南边有一条小河流入高碑店水库，向南500米为朝阳路.该项目宗地毛地面积约75亩、约61000平方米。土地权属明确.按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表:2.2.2区域内市场现状本项目位于朝阳区朝青板块内。朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区，商务功能的发达是区域经济最显著的特点，而城区下辖的奥运村和CBD的长远规划又提供了可持续发展的原动力，因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。2003年以前，朝青板块开发区域主要集中在朝阳北路以南地区，项目多以中低档住宅为主。青年路小区和富华家园等一批经济适用房项目落户与此，城市广场、甘露家园、紫萝园等项目也先后进入开发期。2003年，珠江罗马嘉园、炫特区进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形。年底，朝阳北路全线通车，朝青板块开始步入飞速发展的轨道。2004年朝阳北路刚刚通车之时该区域房地产开发总量在60万平方米左右，到了2005年开发总量已经猛增至200多万平方米。目前，由于CBD边缘的东移、CBD周边住宅项目价位的飞速上涨以及可开发土地的日益紧缺，朝阳北路逐渐成为CBD乃至北京东部地区白领们的首选置业区域。从另一个角度看，本项目面临的竞争也是相当激烈的。朝青区域的交通问题不容乐观，特别是朝阳路上的交通，虽然刚刚完成拓宽改造，交通压力依然很大.现阶段，朝阳路沿线有二、三十个项目还没有完全入住，相关的商业配套设施也没有完全投入使用，因此等到区域内将近400万平方米规模的楼盘全部入住后，公共交通和周边道路还将面临更大压力，如何解决交通上的压力将会是朝青板块未来发展的关键所在.如何合理的回避交通问题也是对项目规划提出的挑战。朝青板块在商业生活配套设施上欠缺。一方面规模普遍较小;另一方面位置分布十分不均衡，大多数的配套设施分布在南部地带。虽然近两年来区域内住宅开发不断发展，商业生活配套设施在供应量上有了大幅度的改善，但仍存在着只重量难保质的现象，个别规模较大的社区商业在定位、经营上都存在不确定性，致使区域内商业氛围仍在观望中.区域商业配套的不足给规划中项目的商业物业带来了市场机会。对区域内所有在售和即将上市楼盘汇总如下，并用SPSS对以上楼盘数据