杭州的项目竞品分析92P.ppt

在局部细节的处理上做的不是很好 户型鉴赏 户型鉴赏 地理位置 临安青山湖国家森林公园 产品类型 别墅，877套 土地属性 占地100余万方，总建面积24万方，容积率0.23，绿化率68% 销售情况 均价8000—9000元/平米，一期已售完 主力面积 300方左右 青城·山语间 山景别墅，不同别墅间的落差较大，南向景观和视线极为开阔是本项目的最大亮点 山语间在山的腹地，进去需要通过一条1000米左右弯弯曲曲的道路，这条道路由开发商建设，但道路质量很一般，有很多很深的大水坑。这一定程度上折射了开发商的实力。 山语间依山而建，是典型的山景别墅，各套间的落差比较大，南向景观较好，有一种居高临下的感觉。其他几个项目坡度较缓，找不到这种感觉。 石墙、石头做成的花坛；木栈道、木栏杆是项目中最常见的景观元素。 0.23的容积率，68%的绿化率也保证了项目良好的绿化。 横穿一期小区的河流及休憩小广场。 户型鉴赏 户型鉴赏 山语间以两层别墅为主，大部分均有较大的开间。 户型多样，除300—350方的主力户型外，还有一定量180—220方的紧凑型别墅。加上单价较低，因此总价也较低，是板块内最经济的别墅。总体来讲，山语间的别墅在版块内具有较高的性价比。 会所设置 园区分东西南中设四大管家会所，总面积约12800平方米。 东西会所以生活配套设施为主、中心会所以休闲为主、南会所以娱乐、餐饮为主，实行“俱乐部会员制”与临时消费相结合的形式。 环绕每个会所均设有大小不等、共享的邻里中心花园。设置景观花园和方便老人以及供儿童娱乐的室外活动场地，并设有临时停车场及社区巴士中转站。 功能： 康乐保健休闲中心：保健中心、医务室、桑拿浴室、美容中心、棋牌房、茶馆、室内儿童游戏室、影音室、阅览室、乒乓球室、健身房、韵律操房、台球房。 餐饮中心：中餐厅、西餐厅、咖啡吧、酒吧，餐饮中心可提供养生保健饮食方案设计、私家厨师预约上门、订餐送餐、私人活动委托等服务。 购物中心：配送中心、超市，购物中心采取内部局域网网上采购、电话订购和现场采购、送货上门等方式。 管家中心：家政部、工程部、租赁部、商务部、保安部、顾问部、康乐部。 其他配套：洗衣房、银行、邮局、商务中心、会议中心。 地理位置 临安区市青山湖西侧 产品类型 别墅、联排，3800套 土地属性 占地3641亩，总建面积90万方 销售情况 均价500—800万/套 主力面积 300—400方 中都·青山湖畔 临湖别墅，地理位置得天独厚，大部分面积呈半岛状，部分别墅具有稀缺一线湖景资源。配套设施完善，水上休闲娱乐设施是其他项目所没有的，整体品质一般。 青山湖畔是目前板块内在售楼盘中地理位置最好的项目之一，也是目前规模最大的项目。 项目南侧为钱王大道和02省道，到临安市区和杭州均较为方便，前往市区只需5分钟，可享受临安市区成熟的配套。同时，将由政府进行完善市政配套投入和改造，银行、医院、学校等一应俱全 。 项目大部分面积呈半岛状，可近距离享受青山湖美景。 得天独厚的地理位置使青山湖畔的售价也领跑板块，目前主力价位在400—600万/套，沿湖别墅价格高企，在800万套左右。 沿湖别墅，可享受一线湖景资源 建设中的沿湖商业街 已投入使用的青山湖畔度假酒店 高尔夫球场仍在建设中 少量以木材为主的别墅 虽然运用了大量的石材、原木和面砖等材料力图提升产品品质，但在施工质量上及细节的把握上还是存在着一些问题 会所设置 项目内有着休闲商业街、五星级商务度假酒店、水上高尔夫练习场、直升机停机坪以及山地自行车跑道、游艇码头等高档生活配套 在各个组团里，有着功能、风格各异的中心泛会所、休憩凉亭、步行山道、浴场、健身园、儿童乐园等设施 水上高尔夫练习场、游艇码头等需要湖景资源的休闲项目是其他项目无法提供的 青山湖板块前期发展 曾依靠低价别墅打开市场 07年是青山湖板块发展较为迅速的一年，青山湖畔等项目之前的努力、绿城的进入、杭徽的通车、别墅用地的限制、排屋别墅项目的逐步远郊化等众多原因促使了青山湖板块逐步被市场认同。 但在之前，低价是青山湖板块别墅打开市场的主要手段之一。06年青山湖畔位置最好的沿湖别墅单价在1万/平米左右，而目前这个价格已经达到了2.5—3万/平米。山语间曾经推出过100万一套的迷你别墅；也为了吸引客群，曾把地皮卖给客群，由他们自己建造。 可见，在一个板块发展初期，又没有品牌开发商的情况下，板块不容易被市场认同，低价是吸引客群的有效手段之一。 低价的原因不是因为产品不够好，环境不够好。而是因为市场不成熟，认同率低。 市场不成熟，认同率低也是本项目目前要面对的问题 目前在售楼盘主要有锦绣钱塘、湖光山社、青云山居、山语间、青山湖畔，以中端别墅为主。 其中锦绣钱塘、湖光山社、青云山居、山语间四个楼盘位于青山湖北侧，位置较