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样本三、万科第五园 [ 项目基础数据 ] [ 整体配套 ] 位 置： 坂田雅园路南侧 总占地面积：220000㎡ 总建筑面积：250000㎡ 容 积 率： 1.1 室外泳池、社康中心、乒乓球、健身房、茶馆、五园书院、幼儿园等 二期 一期 三期 [ 项目配套分布 ] 1 ① 五园书院档案： 名称：五园书院 面积：1411平方米 主题定位：深圳及全国第一家情景式社区图书馆 主题语：博大精深，流连忘返 功能定位：第五园销售大厅、第五园会所与图书馆三合一 样本三、万科第五园 万科物管 样本三、万科第五园 [ 其他配置 ] 个性化入口 湿地 私家庭院 休闲道 休闲广场 流水 尽端路 林荫小道 老房子 样本四、振业城 [ 项目基础数据 ] [ 整体配套 ] 用地面积：416765、9 m2??? 总建筑面积：541796 m2?计容积率建筑面积：541796 m2?住宅建筑面积：498356 m2??小学校建筑面积：13000 m2幼儿园建筑面积：7200 m2?容积率：1.30 三个网球场、三个羽毛球场、门球场、小学校运动场地开放（以供上学时段外的住户使用）、小学、三所幼儿园、三大会所 振业物管 工程大量采用了高科技、环保等技术，启动节能住宅建设，运用“结合节能标准，优化节能设计”、“生态人工湿地，湖水自净系统”、“大规模太阳能热水系统”、“天然雨水收集系统接入人工湖”等措施，使小区比普通住宅节能高达50%。 样本四、振业城 [ 科技化配置 ] 样本四、振业城 [ 其他基本配置 ] 个性化入口 喷泉 私家庭院 休闲道 休闲广场 流水 尽端路 休闲道 圣莫丽斯 VS 星河丹堤 VS 万科第五园 VS 振业城 产品配置共性 休闲道、尽端路、流水（喷泉）、私家庭院、豪华入口/会所、休闲广场、物管 产品配置差异性 品味休闲：红酒吧、雪茄吧、书院等 休 闲 类： 运动休闲：高尔夫练习场、壁球、沙滩排球场等 生活休闲：高档餐饮 、精品等 科技运用：科技节能、科技智能化等 生活必需：学校、幼儿园等 外部干扰：防噪等 高尚生活元素 经济型豪宅产品标准配置 豪宅产品的配置取决于豪宅客户的价值取向 豪宅客户的基本的价值取向回顾 环境 风水 价值取向 安全 服务 尊荣生活 私密性 基本价值取向 基本价值取向 VS 产品配置共性 环境 风水 尊荣 私密 服务 安全 私享或感受 山为灵水为财 身份/体现自我价值 静谧和安逸 诠释高尚生活/人性化 人生基本需要 基本价值取向 休闲广场 休闲道 私家庭院 流水 / 喷泉 豪华入口/会所 尽端路 品牌物管 物管科技的运用 产品配置共性 经济型豪宅的标准配置需满足客户的基本价值取向 产品配置共性 客户基本价值取向 产品标准配置 环境之憾 振业城缺乏以休闲广场为核心的绿化轴线，显得非常分散；虽栋距宽，但硬地过多，若多种植一些草皮绿化就更加理想 振业城私家道的设置虽然同局部景观能有机结合，但线条过于单一，档次低，且路灯设置在中间，动线会存在一定障碍。星河丹堤、圣莫丽斯环湖木质栈道值得借鉴 圣莫丽斯拥有天然的景观资源，规划方面却不能实现对资源占有的均好性；而叠院的设计方面中间单位露台退台不足，私家空中庭院味道不足，东方花园的产品设置值得借鉴 尊荣之憾 圣莫丽斯的豪、星河丹堤的大气、第五园的传承，社区入口的形象体现的项目的个性，振业城、中央悦城的社区入口和周边的主流产品差别不大。 万科第五园的泛会所以及乒乓球等运动设施与日益提升的产品档次明显不符，同时也制约了本身的价值提升，值得警醒。 服务之憾 对于物管而言，振业物业虽然通过了iso9000认证，管理过众多物业、管理的品种也多样化等，但是人性化管理、标准化工作模式、精细化的工作安排都还有差距 ，在物管行业无论是品牌认知度还是美誉度方面，只能是二类物管，星河丹堤、中央悦城也属于此类，这些会在一定程度拉低物业档次，中海为香蜜湖一号专门成立了中海物业精英团队——中海深蓝，值得反思 万科第五园与振业城在可视对讲方面的考虑同样值得借鉴 经济型豪宅弥补劣势的产品配置 圣莫丽斯借鉴 劣势：周边资源配套严重不足 对策：双会所以及正在洽谈的依顿公学 效果：变劣势为卖点，增加项目的高尚元素，提升竞争力 金地香蜜山、曦城借鉴 劣势：北环、广深高速的噪音影响 对策：金地香蜜山的会呼吸的窗、曦城的四重防噪的处理 效果：规避劣势 振业城、曦城借鉴 劣势：周边市政配套缺失 对策：振业城的幼儿园、小学的配置，学校的运动场地与社区的交叉使用 效果：规避劣势，提升竞争力 经济型豪宅一般都会面临市政配套不足，外部环境干