合富辉煌南宁2009年塞拉维纳首期营销的的策划案21DOC.docVIP

天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982塞拉维纳首期营销推广方案一、项目推货部署1、推货部署塞纳维拉花园经过前期的推广和销售，已经在市场中树立项目形象。根据本项目2009年整体营销计划，首期推出的是J1/2/3栋和F5/6/7栋的剩余货量。由于J1/2/3栋均为大面积四房，而F5/6/7栋均为面积适中的三房，因此销售难度相对较小；同时销售大面积四房需要较强的现场支撑，而先期销售难度较小的三房不仅可以树立项目热销形象，还能够有效地带动四房的销售，可谓一举两得。综上所述，我司对项目首期推售期内的推货部署安排如下：2009年2月～3月底，推出J1/2栋、F5/6/7栋；2009年4月份，推出J3栋。2、剩余货量统计J1/2/3栋J1#房型四房二厅二卫四房二厅二卫四房二厅二卫四房二厅二卫总套售套数11179保留套数1134可售套数11130可售面积范围241.45165.4-246.22161.11-241.930J2#房型四房二厅二卫四房二厅二卫四房二厅二卫四房二厅二卫总套售套数0001保留套数0000可售套售面积范围160-240165-246161-242159J3#房型四房二厅二卫四房二厅二卫四房二厅二卫四房二厅二卫总套售套数0002保留套数0000可售套数3131311可售面积范围160-242165-246161-242159-240F5/6/7栋F5#楼一单元二单房型三房二厅二卫三房二厅二卫三房二厅二卫三房二厅二卫总套数7777已售套数5112保留套数1010可售套数1655可售面积范围137.57130.41-194.87131.21-194.91134.41-199.64F6#楼一单元二单房型三房二厅二卫三房二厅二卫三房二厅二卫三房二厅二卫总套数7777已售套数4031保留套数1011可售套数2735可售面积范围139.97-142.08130.13-205.62130.13-133.07139.13-225.40F7#楼一单元二单房型三房二厅二卫三房二厅二卫三房二厅二卫三房二厅二卫总套数7777已售套数3153保留套数0000可售套数4624可售面积范围135.98-137.57130.41-194.87131.21-133.34135.98-137.57分析：从上述统计可以看出，目前塞纳维拉花园首期推售的剩余货量以靠近交通干道的大面积四房占大部分比例，而三房所剩余的货量不大，且均集中于小区内部的楼栋，受到外部因素的干扰较小，同时又是一梯两户的多层带电梯户型，因此如何将大面积四房顺利的销售出去，是2009年本项目首期推售工作中需要重点解决的问题。3、推货分析推货时间推货单位推售房型面积范围推售套数合计2009.2-3J1/2F5/6/7三房二厅二卫130㎡-142㎡55套136套四房二厅二卫159㎡-165㎡69套楼中楼195㎡-246㎡12套2009.4J3四房二厅二卫160㎡-166㎡35套39套楼中楼240㎡-246㎡4套J1\2\3栋J1\2\3栋F5\6\7栋F户型分析：F户型作为三房户型，其面积规划稍大于正常三房户型面积，属于舒适型的大三房户型。F户型内部规划方正且功能区间齐全，很少出现浪费空间面积的现象，同时弧型的餐厅景观窗配合四阳台设计，使这一户型的尊崇感大幅提升。总体而言，该户型的市场接受度较高，通过市场的难度不大。J户型分析：J户型内部规划方正且功能区间齐全，独特的主卧、书房联体设计，有效地增强了主人的尊贵感和私密性；但总体而言，该户型面积规划偏大，特别是入户花园面积过大且严重不方正的畸形设计，大大降低了客户对于该户型的喜好度，同时餐厅与公共卫生间相连接的设计，也使J户型内部空间布局存在致命缺陷。所有这些不利因素，均将导致J户型的市场接受度不高，销售难度增大。4、解决办法通过上述对推售户型的分析可以看出，F户型的销售难度并不大，但J户型由于自身存在较大设计缺陷，因此如何解决J户型的设计缺陷问题，从而有效地增强客户对于该户型的接受度和喜好度，将成为首期推售成败的关键。J户型解决办法一：户型百变平面引导通过对其内部空间的功能布局进行更改，或变换的平面引导，或增加功能区间，使其布局更为合理，或者室内空间变得更为紧凑，让客户觉得购买这样的户型不浪费空间，感觉该户型的百变特征，非常超值。在执行过程中，通过销售人员对客户进行户型内部空间布局的转换引导，达到提升户型性价比的目的。J户型解决办法二：样板房氛围营造引导由于J户型的面积偏大且靠近交通干道，如果仅凭销售说辞而没有现场实景空