台州的项目户型配比建议.doc

台州项目户型开发建议新明策划部·东一整合传播2007年2月3日导 言 首先非常感谢贵司给予我们参与本项目前期策划工作的机会。在初步接触本项目后，我司项目组人员在台州当地对本项目进行了相关调查研究和讨论，现就我司对本项目的部分有关项目开发方面提出建议如下，如有不到之处，敬请指正。同时希望在接下来的时间里，凭借贵我双方在过往良好合作的基础上，通过双方的共同努力，将本项目做到最好。市场环境篇一、台州房地产市场浅析1．产品供需呈现供大于求的状况商品房供应情况（限椒江、路桥、黄岩的部分楼盘，绝大部分都是在椒江区块）? 根据台州第四届房交会的楼盘信息统计，在今后两年有不少于210万㎡住宅上市，还没有包括太阳城、经济适用房、台电小区等一些项目。预计总量不少于350万㎡（不含路桥100万㎡立改套），按每套平均120㎡计，会有不少于2.917万套上市。商品房需求情况? 城市化进程顺利，市场需求，目前城市人口144.05万人，按城市人口年增长1.5%，台州人均居住面积约28.09米，同时城市旧房每年改造1%计（台州新城市拆迁较少，统计报表数据：现旧城居住面积4054.348万），预计每年这部分房地产需求量：146.05万人*1.5%*28.09+4054.348万*1%=102.08万㎡?[佐证]：按台州最近五年商品房销售面积统计所得，平均年销售面积为122.5万/年。相关数据：□1999年：商品房销售面积562512㎡?；□2000年：商品房销售面积1013040㎡；□2001年：商品房销售面积1315734?㎡；□2002年：商品房销售面积1137225㎡；□2003年：商品房销售面积1622413㎡；□2004年：商品房销售面积1699555㎡，即平均122.5万/年（包括商用房，全台州市，含周边地市临海、温岭等）年供求比例由供应和需求比，350万㎡/2年?：?102.08万㎡=?1.7：1，另据台州二手房交易中心反映数据，全年新增房源为3578套，新增房屋需求为1424套，供需比为2.5：1，所以目前供需比应在2.1：1以上。通过以上分析，可以看出，台州的供需比例严重失衡，供大于需，此外这种失衡还在加大。2．商品房空置率虽高，但居住型买家的需求并没有得到释放据建设规划局统计，椒江城区（尤其是台州经济开发区）的商品房空置率已达到55%以上，住宅闲置现象突出，“炒家”手中有大量商品房。产生高空置率的原因更多来源于投资客对旺市的过高评估，但真正自住型买家的需求因为房价，因为产品质素的苛求（即综合性价比高）需求并没得到激发和满足。3．市场需求从“持币购房”变为“持币观望”，为高素质楼盘的进入带来发展契机。市场处于观望僵持状况，从最近几个楼盘的开盘情况看，并没有因为它们的高价，而打破观望局面，引发购买欲，反而因为高走的价格，导致真正自住的客户更加坚固了观望的心态。由于自住客观望心态的延续，二手房成交量极低，导致大部分二手房源积压在投资客手中，尤其是刚在04、05年房价高峰期介入房市的投资客，多多少少都有房源被积压，很大的影响了投资客的再投资能力和热情。同时新开楼盘过高的开价、过大的单套面积，即透支了近几年的升值空间，又加大了炒房的税收成本，?多数投资客也处于观望谨慎立场。持币的人虽在观望，但却是等待高素质项目的出现，需求处于没有被释放的状态。4．椒江区远景发展看好台州城市是在原黄岩市、椒江市和路桥镇的基础上建立起来的组合式城市。中心在椒江。从经济方面分析，温岭市明显领先，其它几个城市基本在同一起跑线上（见下表）。各区市房地产的发展与经济相对应，表现在房价上也有所不同，温岭房价最高，均价超5000元/㎡，其次是路桥和黄岩，而椒江最低，4000元/㎡不到。究其原因，椒江属新城，工业发展较晚，房地产发展的基础薄弱，城市人口少，综合交织下影响了房产价格。但对比近几年的房地产发展来看，椒江房地产发展势头明显高于其它区市，在随后的近几年无论从居住环境还是投资价值分析必然对周边具向心力。理由有二：第一，市政府在椒江市，城市发展定位为政治，文化中心，城市建设是先规划再建设，市政配套设施完善，未来生活环境、质素当高于其它周边区县市且属市政主要发展方向；第二，从新一轮的城市规划上可以体现，城市规模扩张速度高于其它区市。5．椒江房地产现状纵观台州房产发展历程，住宅开发归结为三阶段：第一阶段：前期单位房：代表：江城小区。第二阶段：中期商品房：代表：岭南小区、枫南小区，景元花园。第三阶段后期高档商品房：代表：香格里拉、云顶佳苑、万家华庭。第一阶段至第三阶段价位也得到攀升从1600-2200/㎡到中期阶段的3000—4000/㎡再到现在的5000元/㎡以上。从中可以发现，香格里拉、云顶佳苑、万家华庭都在开发区，基本开发区成了第三阶段发展的策源点，在调查中发现