合肥浙商创业大厦的项目营销的的策划总纲88PPT.pptVIP

浙商创业大厦项目营销策划总纲 目录 结论提点 合肥目前在售高端写字楼项目主要分布在二环线附近；本案目前的重点竞争项目在一环内，主要是置地投资广场、蓝鲸国际大厦；在售甲级写字楼项目物业条件如下：有大堂或会所式商务配套的纯写字楼5家，裙房商业+办公的3家，附带酒店的1家；在售项目在装修标准上均为写字楼公共区域精装修，没有办公区域完全装修出售的；在售项目外墙多为大理石＋玻璃幕墙，没有纯玻璃幕墙的写字楼；在售项目聘请的物业管理公司大部分为安徽省内物业公司，仅有蓝鲸国际广场聘请知名物管公司第一太平戴维斯；在售项目定位诉求点集中在以下几个方面：地段价值概念、纯商务办公、针对客群进行定位； 目前在售甲级写字楼的价格如下：一环内价格集中在8000元/㎡，二环附近价格集中在6000-6500元/㎡，本案建议销售价格集中在7500-8000元/㎡； 本案在推广定位时可以以下元素为主要诉求点：项目位于老城区一环边的较好的区位优势、全玻璃幕墙的外立面、交房标准为精装修、项目自身配套有银行、周边有家乐福等设施等特点； 物业管理公司可聘请第一太平戴维斯（或戴德梁行、高力国际等），客户面向科技类产业。 合肥市区写字楼市场发展轨迹 合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段： 第一阶段：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租 第二阶段：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变 第二阶段：拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面 合肥写字楼分布的版块特征 物业板块比较分析如下表所示： 物业板块比较分析如下表所示： 目前合肥市在售甲级（准甲级）写字楼大多在一环线之外，一环沿线（内）的只有蓝鲸国际和置地投资广场2家。设施配套都较好，车位车库配置充裕。 有大堂或会所式商务配套的纯写字楼3家，裙房商业+办公的2家，附带酒店的1家。均为公共区域装饰，没有完全装饰出售的。 只有一家引进了国际品牌物业管理公司，其他均为自己物业管理。 客群以外地驻合肥机构、分部为主，高端写字楼的核心客户中，金融服务类（如银行、证券、保险公司，以及会计、律师事务所等）企业需求所占比例很大，大客户整层、多层购买的较多。 就被调查项目的入驻客户来看，没有明确的行业表征。投资性需求增势强劲，但高端项目中，目前仍以自用客群主导。普遍主要锁定大客户进行公关行销。 大多寻求差异，利用第一法则进行USP诉求。 诉求地段价值概念的1家。诉求纯商务的2家。符合式诉求的2家。 以客群切割进行定位的1家。 没有以城市环线划分区域的概念诉求的项目。 合肥市老城区写字楼市场发展比较成熟，庐阳区写字楼租金最高，高新区、瑶海区区和其它板块处于初步发展阶段，写字楼租金较低；尤其是高新区受有政策扶持的孵化性质的办公楼影响，写字楼不仅少，而且租金收益是合肥市最低的板块； 近期竣工的高标准纯写字楼项目租金均比较高，一环内多数都在1.15元/平方米/天以上，如：香港广场租金达到2.23元/平方米/天（是合肥市写字楼最高租金）； 根据调研：置地投资广场未来租金可能会达到2元/平方米/天，本区域其他项目，未来租金也有望超过1.6元/平方米/天。 对本项目的理解 对本项目的理解 对本项目的理解 从动机上划分 第1主力买家：投资型 第2主力买家：自用型 非主力买家：自用型兼投资型 主力买家在哪里 高新、政务、市区等购买力比较强的的区域 主力买家是干什么的 高新区域内的IT、金融、科技、广告、货运配送、餐饮等行业老板或机构 合肥做科技、金融行业的公司或老板 周围的个体型散客 外地来合肥的中小公司 他们关心的问题 操盘流程的思路 营销策略核心 炒科学大道为蜀山、高新商务中轴线地位即将到来的好处 炒项目在高新区中央、租源众多的现成好处 传播2步走战略 不直接提长江路，以高调概念形象出街，将市场的看点从市区、五里墩、高新长江路沿线项目吸引到我们身上 我们希望达到的效果是：“啊，这么好的一个写字楼，到底在哪里啊？” 同时，配合炒做长江西路未来蜀山区商务中轴前景，使项目位置与长江路沿线浓郁商务氛围，高新商务发展势头发生关系。 我们希望达到的效果是：“是啊，原来这个区域这么好，在这个地方投资后肯定值！” 传播2步走战略 在基地预热后，明确告诉市场——我们的项目就在这个充满升值魅力的地方。但是，要强调，我们旁边就有众多的租源，我们不仅有未来，我们更有现在。 同时，继续升温地