房地产的项目成本管理.pptVIP

房地产项目成本管理 一、概论 1、成本的构成 2、成本控制的特点 3、成本控制的原则 1、成本构成 土地成本 前期费用 开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 税收费用 地 价 基准地价：评估价格 毛地价：土地使用权出让金+城市建设配套费 熟地价：毛地价+土地开发费 土地占总成本的20~40%，并有进一步上升的趋势 前期费用 可研费、设计费、勘探费、招标、监理 咨询、审图费 一般不超过总成本的6% 开发成本 1、建安工程造价 2、市政公用设施工程造价 3、绿化园林景观工程造价 管理费 1、管理人员工资 2、差旅费 3、办公费 4、保险 5、职工教育费 6、养老保险 一般占总成本的3~5% 营销推广费用 广告 推广活动 售楼中心 销售代理费用 一般占总成本的2~5% 财务费用 银行贷款利息 其他融资费用 一般占总成本2~4% 税 费 营业税及附加 5.3%~5.5%（城市大小有关） 土地增值税 累进制税率，目前按销售收入1~3%预征， 印花税 按签订经济合同万分之一到 万分之五不等 企业所得税 按经营所得额的33%（25%）缴纳，目前是销售 额的 20%的33%预缴，竣工后清算 房屋使用税 土地使用税 车船使用税 此3项比例较小 个人所得税 企业代扣员工薪酬所得税 契税 代购房人办理产权证时代收代缴的税个税和契税 与企业税负无关 2、成本控制的特点 综合性 全面性 微观性 3、成本控制的原则 目标管理 过程管理 二、各阶段成本控制要素 土地获取成本 设计阶段成本控制 实施阶段成本控制 营销阶段成本管理 1、合理控制土地的获取成本 土地的价格=土地开发完成后的房地产价值— 前期费用—开发成本—管理费用— 财务费用—营销费用—税费—利润 —投资者购买应负担的税费 在实际操作过程中，争取政策优惠，以较低的成本获取土地，形成竞争核心力 2、设计阶段的成本控制 一、设计中影响项目成本的主要因素 小区的规划设计 建筑的平面设计 建筑的层高和净高 建筑节能 园林景观设计 二、设计阶段项目成本控制的主要方法 1、设计方案竞选和设计招标 2、应用价值工程优化设计 3、推行限额设计 三、主要抓以下三个方面工作 1、准本详尽资料 2、重视方案评审 3、严格施工图审查 ①建筑结构形式的采用 ②基础结构形式的选用 ③结构配筋量标准 ④安全系数设计标准取值 3、实施阶段的成本控制 开发成本管理的控制 1、建安工程成本控制的原则 ①分解目标成本，建立成本标杆（装饰工程、设备安装工程、园林景观工程） ②建立招投标机制 ③强化合同管理 ④健全管理机制 2、工程成本控制的措施 ①选择优秀的监理公司 ②选择优秀的承包商 ③合理安排施工顺序 ④重视工程变更 ⑤严格控制材料、设备价格 ⑥重视技术革新 ⑦加强竣工结算的审核 3、成本控制的内容 ①流程图、人员职责 ②熟悉技术图纸、预计不确定因素 ③多方案必选，控制变更设计 ④详细工程计量 4、营销费用的管理 1、周期： 导入——开盘——强销——尾盘期 2、营销费用预算： 广告 1.5~2.0% 销售代理 1~1.5% 售楼中心费用，视项目策划而定，可分为 再利用或一次性使用 3、营销费用管理的主要措施 ①建立各项广告、市场推广计划，预算的执行及监督机制 ②招投标机制 ③争取对外的发布折扣点 ④合理控制售楼中心的资金投入 关于成本控制的书籍很多，可以在网上广泛查阅，希望以后在工作中相互交流，共同学习进步 谢谢！ * * *