房地产的项目晋兴花苑营销的的策划书.docVIP

第一部分 市 场 篇 一、刺桐路与坪山路之间区域分析 从地貌特征看泉州市区规划，现有住宅大部分都分布在刺桐路以西，西湖街以南的市中心，人口最为密集，商业网点、公共设施、教育文化、娱乐等最为齐全，是人们向往的地域，这些地方旧城改造大部分刚完成，再可建土地几乎为零，市中心建设已处于饱和状态，市中心以东和以北虽然人口、商业网点、公共设施等不如市中心，但有发展潜力。 为配合政府提出的“东扩西移”的战略，大部分房地产开发商都在这两块区域投资开发，沿刺桐路两侧和以西湖为中心的住宅开发最为密集，随着房地产市场的继续升温，预测坪山路将成为下一条开发热线。 自2000以来，房地产市场稳中有升，各资金财团也看准房地产这块大肥肉，纷纷抢滩设点，到现在为止，泉州已有大小房地产公司200多个，大家都在上项目，一片红红火火的景象。其中以大面积的开发为主，易形成独立的小区，易管理，市场好。其中都是以商住楼为主，多层为主，小高层为辅。就户型和面积而言，开发出来的房子大都能满足消费者的需要，随着房地产的持续升温，购房者的热情一浪高过一浪，房地产又有供应滞后性，所以从整体上讲，目前房地产供小于求。 1.1 刺桐路与坪山路之间区域未来规划定位 1此区域将成为泉州市区的重要组成部分，未来发展目标定位是： 泉州住宅集中区 2泉州房地产开发以突出科技、文化、教育为主题，加大生态景观，智能化设施的建设，提高房地产业的科技含量，高起点，高水平规划，力求形成一个科技化、艺术化、人性化的完美融合。 3泉州将进一步更新城市化发展思路，加强基础设施的规划与建设，充分的发挥区位优势，把新区建成高质量的住宅集中区。 1.2 刺桐路与坪山路之间区域房地产发展的优势： 1此区域所属地段有着良好的居住环境，噪音少，空气好，自然景观多。 2泉州经济快速发展，无论从投资环境的改善，还是产业结构的调整，经济发展的质量也明显提高，各项基础设施日趋完善。 3省、市各级政府对泉州的“东区商圈”日渐形成和发展给予了大力的支持，社会各界也同样寄予了关注和支持。 4从正在建设的项目和将要建设的项目来看，开发商投入了大量投资额，应验了政府对泉州市的发展策略，也可预见泉州东部新城区的发展在投资额、发展总量、人口数量、市政公共设施的投入的比例将有所加重。并且，该地段的楼盘价格将越来越高，且具有升值潜力。 二、竞争个案分析 晋兴花苑周边项目 案 名 地 址 规 模 （㎡） 均 价 （元/㎡） 主 力 户 形 工程 进度 香江花苑 丰泽街、圣湖小区旁 2869 2200 三房两厅的八种户形 期房 福新花园城 刺桐路与丰泽街交汇处 35亩 2850 三房、四房、复式 期房 东方银座 丰泽街与刺桐路交界处 33200 3100 三房、四房 期房 远丰阁 丰泽街与圣湖路交叉处 6亩 2350 三房、四房 期房 群星广场 丰泽街东段 14亩 2400 三房多种户形 期房 中升花苑 圣湖路中段 15亩 1800 三房、四房、复式 现房 明鑫中心 丰泽街中段 10000 3080 三房、四房、复式 现房 名都大厦 美食街与丰泽街交叉处 7亩 2650 三房、四房、复式 期房 案 名 地 址 规 模 （㎡） 均 价 （元/㎡） 主 力 户 形 工程 进度 福邸仁居 丰泽街东段圣湖小区旁 9000 2600 三房、四房 现房 阳光巴黎一期 刺桐西路与泉秀路交汇处 32亩 2500 三房、四房 现房 湖心苑 刺桐东路 60亩 2300 三房、四房、复式 现房 崇福商业大厦 刺桐东路 3000 2200 三房、四房 现房 阳光巴黎二期 泉秀路与刺桐西路交汇处 32亩 2300 两房、错层 期房 世纪豪园 泉秀路与运通路交汇处 3亩 2300 三房、四房 期房 假日城堡 泉秀路、浦西路口斜对面 80亩 2650 两房、三房、四房 期房 名仕花园 东街二郎巷 10亩 2400 两房、三房 期房 三、综述 本案所处的刺桐路以东地区，是近几年泉州房地产市场的热点区域。随着诸多项目的不断崛起，无论是从产品营建水平，项目规划乃至于整体营销水平都有着不断的提高，每一个个案都有着鲜明的物业特色，市场竞争已是日趋激烈。并且，现阶段的竞争从未来发展趋势来看，已不再单纯局限于相同产品类型间的简单价格性能比上。而是已经逐步渗透到产品的各个细部上。如地段位置、社区规模、规划设计、景观特色、产品形态、立面风格、建材选用，甚至是物业管理、生活配套、智能化等各个层面。全方位综合产品力间的竞争日趋激烈，是现今区域市场的明显特色。 就“晋兴花苑”而言，区域市场较之泉州其他区域的几大优势，如自然环境、空气质量、市场潜力等，几乎为本项目和周边竞争对手所共有，在某些角度而言，如自然环境、很多项目都要优于本案。如下表： 自然环