房地产的项目成本控制的讲义教程.ppt

一、商业地产基础知识 按市场范围分类 超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。） 超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超级商业地产的典范。） 区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。） 社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。） 近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。） 一、商业地产基础知识 按照消费行为分类 体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产） 服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓） 物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店） 按照建筑形式分类 综合建筑（多种房地产形式的统一规划） 项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。 单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在） 面临纯商业问题 一、商业地产基础知识 五种最具前景的商业地产业态 中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点 以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交通将是疏导购物人流的主要方式。 室内外相结合的购物空间：商业步行街 以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对的固定区域。 社区商业地产 消费群体锁定于社区住户。 流通型商业地产、专业市场、批发市场 一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。 资源型商业地产新业态：旅游地产 泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。 选择一个有前景的商业地产投资类型，需要发展商前瞻的眼光 商业地产与住宅开发的行为比较 二 二、商业地产与住宅开发的行为比较 规划层面的区别 开发流程层面的区别 利益层面的区别 规划设计决定商业地产项目的存亡 大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。 各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。 二、商业地产与住宅开发的行为比较 商业地产项目的选址过程更严谨； 商业地产的调研比住宅复杂； 商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； 商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； 商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。 规划层面的区别 开发流程层面的区别 利益层面的区别 商业地产与住宅开发的区别 土地开发流程 土地获取 市场调研 项目定位 规划设计 销售组织 营销策划 营销策划 商业地产开发 地段选择是关键 经济环境分析和生活结构研究 区域结构调查与城市发展规划研究 商业发展规划及政策研究 区域零售业结构、商铺分布及经营 状况的市场调查与分析 典型性调查与研究 地区未来商业地产供应量分析 消费者消费行为调查与研究 项目立地条件研究 商圈的确定和研究 目标市场定位 目标客户定位 目标消费群定位 目标投资小业主定位 目标经营客户定位 项目经营特色定位 项目经营方式定位 项目业态定位 项目功能定位 项目规模定位 项目形象定位 整体规划设计 建筑风格与立面设计 商铺结构与内部分割方案 景观设计方案 交通组织设计方案 销售 招商 销售 交楼 开业 清盘 持续经营 住宅开发 地段选择是关键 客观市场调研 微观市场调研 消费者调研 形象定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位 整体规划设计 建筑风格与立面设计 景观设计 销售团队组建 营销方式多样化 销售团队组建 招商团队组建 以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主 租金收入 自营收入 销售收入 其他收入 二、商业地产与住宅开发的行为比较 商业地产的利润产生模型更为复杂 规划层面的区别 开发流程层面的区别 利