南昌清豪西雍半岛别墅的项目营销的的策划的报告终稿96PPT2008年.ppt

一、城市别墅供应量锐减，城郊别墅脱颖而出 在国家两部委重申别墅用地的禁令后，别墅土地的未来供应几乎成为不可能的事实。目前的南昌别墅市场，处于南昌城区及近郊的用地已开发殆近，如青山湖板块，随着白金瀚别墅的接近收尾，已无别墅可售；象湖板块几个大盘项目配备的别墅业态也近乎全部开发完成，纯别墅项目绿地兰宫近期已推出最后一期 - 约克郡，明年项目全部竣成。城市别墅的市场供应量直线下降，而城郊别墅却在此时异军突起，如湾里片区，近两年的别墅供应量明显加大，而且还有一些别墅储备用地尚待开发。预计未来两年的别墅市场供应量还将有进一步的提升。 二、城郊别墅同质化严重，概念如出一辙 南昌房地产市场目前的城郊别墅重点供应区是湾里风景区。此区域的别墅项目同质化严重，除恒茂森林海外，其他的楼盘都处于中等水平。且他们的营销概念也极其雷同，不是“山居渡假”，就是“休闲养生”，无新的突破点，这也直接造成了板块内的相互缠斗、恶性竞争。 时间 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 战术1、现场攻击 战术2、媒介组合轰炸 1、媒介组合包括报广、软文、电台的强势搭配。报广以项目形象 为诉求点，软文以“5+2”半岛新生活概念的解读为诉求点。 2、目标客户群为有车一族，电台广告的轰炸可以起到直接效应。 战术3、全面封杀 1、加大户外广告投放量，进一步深化品牌形象。 2、通过各类媒介组合，深度解读半岛“5+2”生活概念，促进 意向客户的积累。 战术4、板块营销 1、挖掘西山万寿宫及梦山旅游风景区的人文价值，加强目标 客户对区域的认知度。 2、联合南昌市政府及一些城市运营专家，全面展示区域未来的 旅游价值及投资价值。 3、项目借势而发，品牌形象进一步得到巩固 战术5、数据库行销 首创数据库行销：筛选有效数据库资源，针对目标受众，点对点 地传播相关信息，提高传播精准性、节省广告费用； 数据库种类与选择： a. 银行卡： 中国银联金卡会员，长城卡国际卡、招商行国际卡会员 等 b.中高级车会： 马会、宝马会等会员 c. 协会类： 赣商协会、江西私营企业协会等会员及高尔夫协会会员 d.商业类： 财富广场、赣江新天地、百盛购物广场等高档消费场所高级会员 …… 战术6、 “5+2”生活推介会暨仙鹭半岛产品说明会 时间：4月份某个星期天 地点：嘉莱特和平酒店（仅做参考） 邀请人员：◆ 各媒介记者越多越好 ◆ 前期积累的意向客户 ◆ 政府领导及房地产专家 新闻发布酒会目的：一定要控制主流媒介记者，通过记者进行全面新闻宣传；坚定意向客 户的购买信心，扩大市场影响面，让半岛“5+2”生活方式深入人心 发布会程序：10:00-10:10 发展商致辞 10:10-10:30 建筑设计公司介绍总规 10:30-10:50 园林规划设计公司介绍环境设计 10:50-11:10 九天机构介绍生活理念 战术7 、现场售楼部亮相 1、现场一定要建立指标性，一定要让买家看到希望，一定要用高水准来做； 2、现场展示主要有4个攻击点：展示中心、湖景别墅、中轴水系、功能标牌，核心目标让买家一到现场就要打动，感染其购买欲望； 3、展示中心形象性要强，以自然性品质进一步提升其别墅高贵感； 4、别墅的样板间非常重要，建议一期先行打造两户样板临湖独栋； 5、展示中心到样板间通路采用高尔夫电瓶车，路两边采用导示牌的方式标