深国投东莞时尚岛商业的项目定位的报告200745PPT.ppt

项目用地状况分析 用地形状：本项目占地18738㎡,整体形状不规则，长宽比例各面差异较大。 用地的平整性：本项目用地有高差变化，较不平整。 用地的可进入性：本项目目前交通状况良好，车流可以顺畅进入项目及停车场。所临鸿福路为双向四车道，路面较宽，人行道缺少，对面人流较难进入，建议规划人行道，方便人流顺利进入项目。 用地的视觉可见性：项目临鸿福路展示面较窄，临主干道的优势大大削弱，建议项目在整体外观设计上形成一定冲击力，将会较好的解决此缺憾。 （三）项目实际情况分析 项目规模分析 东莞新推出的商业项目中，本项目商业面积较小，其对定位、业态存在更高的要求，辐射范围广、目的性强的主题性商场，做到小而精、规模含金量高。 约2万㎡ 本项目 约1.3万㎡ 财富广场 约3万㎡ 综艺广场 约40万㎡ 华南MALL 约6万㎡ 长安明珠广场 约6万㎡ 东湖花园商场 约20万㎡ 世博广场 约20万㎡ 第一国际 约10万㎡ 地王广场 商业建筑面积 商业项目名称 （三）项目实际情况分析 项目发展商 深圳深国投房地产开发有限公司是深国投集团投资的房地产开发公司，注册资本2010万元人民币。公司自成立以来，完成了近53万平方米建筑面积的工程开发。 发展商实力强，具备地产开发的丰富经验，知名度高，容易吸引商户和投资者。商业经营管理的操作经验相对较少。 时尚岛——深国投房地产开发有限公司操作的第一个商业项目。 ﹢ （三）项目实际情况分析 项目位置在南城属中上水平 项目用地状况存在较大优化空间 项目规模较小，对定位及业态要求较高 发展商地产开发经验丰富，商业经营管理需专业指导 项目分析小结 （三）项目实际情况分析 小结 （四）本项目实际操作建议 主题定位 东莞商业及竞争情况分析 东湖花园参考案例分析 女性主题时尚中心 消费者调研分析 + 本项目实际情分析 商家访谈分析 发展商目标 详见《时尚岛市调报告》 本项目目标消费群体以年龄介于18-38岁之间，有能力自主消费，有创新精神及懂得享受生活，以女性居多。 主力消费群（所占比例为70%） —— 主力消费群的区域分布，主要以南城区为主，本区域消费群就近消费特征明显，通常以购物、餐饮为消费目的，其所消费频率较为密集。 次级消费群（所占比例30%） —— 包括东莞莞城、东城以及周边城镇地区，该部分区域的消费群体往来本项目购物中心消费较为不确定，随机、随意性消费行为较多，主要消费项目包括餐饮以及少量生活用品的购买，光顾频率较为稀疏。 目标消费群建议 （四）本项目实际操作建议 业态分布 一层业态分布 二层业态分布 （四）本项目实际操作建议 东莞时尚岛商业补充报告 （一）周边竞争项目调查分析 （二）周边消费人群及消费力估算 （三）项目实际情况分析 （四）项目实际操作建议 目 录 东莞市商业中心发展有限公司 发展商 大型购物中心 经营定位 经营较差，自由港商家已经联合抗议并罢市，拒不交租金；现正按规划业态进行调整，预计元旦重新开业。 中华百货管理公司现已撤场，由第一国际自己经营。 经营情况 租金约80-160元/平米/月，但有价无市。 租金情况 一期30-70平米；二期160平米左右。 主力销售面积 中华广场百货、时尚电器、百安居、超市等； 引进商家 按季度返还，年回报分别为5％-8％. 返还方式及回报 一期2.3万－2.5万元/平米，销售率约98％； 二期2.2万万元/平米，销售率约55％； 售价情况 一期带租约销售（主体返租3年，部分5年）； 二期直接销售（60年产权）。 销售方式 中档 商场档次 20万㎡ 商业建筑面积 深圳德思勤置业 代理商 鸿福路与东莞大道交汇处西侧 地理位置 第一国际 项目名称 （一）项目周边竞争对手情况分析 第一国际情况分析 本项目临近莞太、银丰路等南城商业氛围较浓街道，目前占优势。 ★★★ ★★★★ 商业氛围 东莞商业公司主营房地产项目，第一国际为东莞开发的第一个项目，本项目发展商综合实力占优 。 东莞市商业中心发展有限公司 东莞市深国投 发展商实力 两者均临主干道，处十字路口交汇处，交通可达性较好。 ★★★★ ★★★★ 交通条件 第一国际地块大，临街面较宽，展示效果更佳。 ★★★★ ★★★ 可视性/展示性 中心区商业需要3～5年的市场培育期，本项目后推出占优。 2005年9月试营业 预计2007年5月试营业 时间节点 由于两者定位上的差异，时间节点不同，未来不会形成直接竞争。 整体分析 第一国际规模偏大，本项目规模较为符合南城现实情况。 约20万平方米 约2万平米 商业规模 两者区位均较好，本项目更贴近南城居住生活区。 处于东莞大道与鸿福路交汇处西侧 处于莞太大道与鸿福路交汇处南侧 地理位置 对比分析 第一国际 本项目 对比项目 （一）项目周边竞争对手情况分析