博隆科技园的项目可行性的研究.doc

博隆科技园项目可行性研究第二章博隆科技园项目概况2.1项目地理位置项目地块位于创新路以东，揽月路以北和以西，开泰大道以南（详见下图）。项目东面紧邻双向六车道的揽月路，与项目距离约50米的正东面为山体绿化林大炮台和在建的广东电力设计院科学城项目基地。项目西面紧靠为双向六车道的创新路，目前为山体保护狮子岭。西南面为广州科技创新基地。项目北面紧邻双向六车道的开泰大道，目前地块北面为待建景观区地块和山体保护边岗岭。北面规划的是高新科技成果展厅，以及在建的综合研发孵化区A、B、C组团。项目南面紧靠双向六车道的揽月路，目前为揽月路公交车站。南面目前为山体保护岭。2.2地块规划指标本项目用地现场地已清理完毕，地块已平整；地块形状为不规则的菱形，总用地面积65,320平方米，规划用途为研发、办公、生活配套用地，预计容积率4.9，总建筑面积约为387,000平方米。主要经济指标如下：72.3地块区位件分析项目所在的萝岗区科学城位于广州市东部，与广东奥林匹克中心及世界大观等风景区相邻，南以广深公路和碧山变电站以南的一条规划路为界；东以规划的北二环高速公路为界；北以广汕公路为界；西以大观路为界；用地跨越天河、白云、黄埔三个行政区。广州科学城于1998年12月28日正式奠基启动，总体规划面积为37.47平方公里，是以高新技术研究、开发和高新技术产品产业为特色的现代化新城区，是广州高新技术产业开发区中的核心园区，重点产业发展方向是：计算机及软件产业、生物医药产业、光电子产业、新材料产业、环保设备产业等。科学城在功能结构上通过现状的山体和道路划出六个功能组团：微电子信息产业区组团、生物工程产业区组团、新能源新材料产业区组团、居住区组团、管理服务科研中心区组团及南部其它产业组团，通过山林地相互分隔，形成有机疏散的功能结构。根据“东进”的城市战略规划，广州以东30公里将建成一条由经济技术开发区、高新技术开发区、出口加工区组成的产业带，目前已有大量国际顶级科研机构与生产企业进驻。本项目地块同时位于萝岗区重点规划建设的“10公里地带”核心区域。所谓的“10公里带”是指，萝岗区政府开始规划建设的“10公里地带”，处于萝岗区核心地区，是萝岗区政府未来3-5年内重点建设发展区域，将成为萝岗区政治、经济、文化的中心地带。“10公里地带”位于萝岗区中南部，是萝岗中心城的核心地带，东西长10公里育园区。项目位于科研孵化中心区，是政府重点建设的区域之一。广州市设立萝岗区的意图是整合广州东部地区，“10公里地带”的建设是实现这一宏观战略的排头兵。“10公里地带”将科研孵化、区域服务、文化教育三大核心功能融为一体，它是广州开发区走向世界、影响珠三角、带动东部地区的战略高地。“10公里地带”是把萝岗新城建设成为服务萝岗、面向广州、走向世界的以行政办公、科技研发、商业金融、文化教育为主体，宜居创业、富有岭南山水特色的广州东部副中心。在功能定位上，“10公里地带”是广深经济走廊上的科研孵化中心、广州东部地区的现代化服务中心、萝岗区的文化中心。?科学城中心区范围内的总部经济区、科技创新基地、中心孵化区、孵化器等项目的开发建设，将为“大力推进自主创新，加快创新型广东建设”提供一流的平台、一流的环境、一流的设备，吸引更多的世界各地的高科技研发机构的进驻，加快广州市产业结构升级的步伐，成为珠三角高科技产业研发的引擎之一，是广州经济发展与国际接轨的窗口。“10公里地带”将是未来几年内萝岗区政府精心打造的核心发展区域，未来将有包括萝岗区政府、国税大楼、跨国公司总部、星级酒店、商业中心、美国人学校等，本项目则于“10公里地带”心脏部分的科研孵化中心组团中轴线位置。可以预见，借助于整个“10公里地带”所带来的联动效应，以及项目所在区位，本项目将拥有良好的发挥前景和发展潜力。第三章项目的SWOT分析3.1项目优势1、自然环境优美科学城整体规划强调生态、园林式建筑，周边绿化环境优美，具有高质量的生态环境，规划保留6平方公里的自然保护区，实现人工绿化与自然风景区有机结合，适合研发、创意类等高新科技企业办公。科学城内建筑密度、容积率、建筑高度普遍较低，与城市CBD中心的高密度、高容积率的超高层写字楼相比，凸现“城中林”的生态建筑，更适宜需要思考空间的研发类企业。2、良好的行业聚集效应科学城园区是重要的高科技企业和高层人才的聚集地，区内已吸引了众多高科技的研发中心，成为高科技产业的基地，形成良好的聚集效应，具有浓郁的高科技氛围。3、城区规划起点高科学城为政府统一规划的新发展城区，城市总体规划和地块分区上，按“分区布局、集中开发”的总体规划，功能分区合理、明确，适应不同类型高科技项目的需求，也符合城市发展的要求；道路规划上，多为双向六车道或八车道，道路明显较老城区开阔，视线效果较好。4、税收优惠政策科学城是国家批