粤信城的项目运营模式.docVIP

第三章粤信城项目的基本情况本章对粤信城项目从可行性研究的视角进行了考察，并为后续章节的相关 分析提供研究基础。可行性研究是指项目在投资决策前，通过对项目有关工程 技术、经济、社会等方面的条件和情况进行调査、研究分析，对各种可能的技 术方案进行比较论证，并对投资项目建成后的经济效益进行预测和评价，以考 察项目技术上的先进性和通用性、经济上合理性和盈利性以及建设的可能性和 可行性，继而确定项目投资建设是否可行的科学分析方法。目前可行性分析在 各种项目建设中广泛应用，它是投资决策的依据、确定建设项目和编制设计任 务书的依据、筹措资金和申清贷款的依据、同有关单位签订合同的依据、申请 项目建设执照的依据、与外商谈判的依据。3.1项目投资者概况深圳市粤信尾货物流城由深圳市梓盛发实业有限公司（以下简称“梓盛发 公司”投资建设。梓盛发公司主要从事事业开发、房地产经营开发、物业经营 管理、实业投资、国内外贸易等业务。注册资金1100万元。公司实行总经济师、 总会计师、总工程师的三师负责制，设有发展部、工程部、经营部、财务部和 办公室等职能部门。公司管理规范，国内贸易业务经营网络覆盖面广，信息系 统先进。公司员工整体素质高、专业技术人员配备齐全，技术力量雄厚。梓盛 发公司有着辉煌的经营业绩。以下列举几个主要的经营事例。梓盛发公司2000年在罗湖区莲塘投资2亿2千多万元经营开发了房地产项 目——桐景花园，该项目是一座占地面积12969 m%建筑面积64770 的高层 住宅，创造了 2002年9月30日前提前竣工、验收合格、交付使用、入伙前100% 銷售等一系列的骄人的业绩。2002年，梓盛发公司与深圳市食品总公司共同投资1亿1千多万元，组建 了深圳市鸿发家禽批发市场有限公司，在梅林坳开发建设了家禽批发市场。该 市场占地超过50000 m%建筑面积44000 m%包括批发市场以及配套的公寓、 写字搂、检验检疫室、污水处理、垃圾收集、停车场等子项目。家禽批发市场 项目是深圳市政府的重点项目和“菜篮子工程的重要组成部分，具有政府批 准的唯一合法经营权。它的建成为深圳市家禽批发提供了规范、科学、合法、 正规的经营场所，为市民提供了家禽“放心肉”因而创造了巨大的社会效益， 同时，也为梓盛发公司带来了良好的经济效益。公司还经营深圳市富丽华大酒 店项目和投资汕头的房地产项目，均取得可喜的经营业绩。梓盛发公司在发展过程中，一贯依法经营，以诚信为本，规范运作。由于 依法经营和良好的诚信，2000年被深圳市工商行政管理局评为“重合同守信用企业” 2001年度被福田区政府评为民营企业纳税大户，2002年度被评为纳税 百佳企业。2004年与福田区政府合作开发新洲村的旧厂房，并建成世纪工艺品 广场，主要提供文化产业、艺术品的展示、銷售等。经过几年的运营，2010年 左右入驻率达到新高，接近100%，也跟公司创造了不菲的收入。至2011年底， 又开发了二期项目，并升级为深圳市文化创意园，由政府进行一定比例的补贴 给入驻的文化艺术创意设计公司和组织，目前经营状况良好。梓盛发公司在房地产开发经营的过程中致力于寻求产业结构升级，寻找开 发价值增值项目的机会。在对商业物流和尾货物流经过一年多的调研和可行性 论证之后，公司决定开发高价值的综合物流业务，并为此积累了一批管理人才， 聘请了物流专家和商业物流专家，共同研究制定了 “粤信尾货物流城项目可 行性研究计划书。梓盛发公司希望利用自身积累的实力，投资物流产业，为深圳支柱产业的 发展作出应有的贡献。3.2粤信城项目的可行性研究3.2.1可行性研究内容3.2.1.1项目建设的意义和区域经济状况1、尾货物流的概念、性质及功能深圳粤信尾货物流城工程项目是深圳市梓盛发实业有限公司提出并主导建 设发展的一个项目，拟选址于深圳市龙岗区平湖镇平湖物流园区。粤信尾货物流城的概念，包括了以下内涵：是以尾货为主要对象的综合供应链服务中心是以尾货为主要对象的各类物流企业的聚集中心是尾货物流交易中心，是商业过程与物流过程是不可分割的供应链环节属于综合物流和商业物流范畴深圳粤信尾货物流城建成后，将依托平湖物流园区优越的地理位置、深远 的辅射范围和便利的交通条件，以尾货的仓储、配送、集散、市场交易、展示、 信息服务等为主要物流功能，为深圳粤信尾货物流城的经营运作提供物流环节 支持，为全国范围内，特别是华南地区的尾货市场及尾货銷售企业提供现代化、 多方位、一体化的物流仓储、配送、交易等服务，同时也在中国为国际奥特莱 斯建立大规模的、集中的尾货采购中心和国际知名尾货品牌商提供驻点经营场 所。项目主要功能总结如下，包括：尾货采购物流功能：珠江三角洲制造企业和商业企业产生的尾货的集中采 购中心，包括尾货采购环节、进货物流、分装、检验等综合物流功能；尾货銷售物流功能：包括所