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杭州荒岛报告第二季度 PAGE 23 区域市场分析 上城区 本季度特征： 价格保持平稳，销量出现下滑 第二季度成交价格走势及分析 根据杭州透明售房网公布的数据来，5月份与6月份的成交情况如下： 上城区第二季度销售情况一览 　 销售均价 销售面积 5月 11675 15735 6月 11516 11931 从价格上来看，上城区5、6月的销售价格基本保持不变。这与本区的区位优势有很大关系，作为一个老城区，其在房地产市场中的地位是非常稳固的，价格波动的可能性也是最小。销售量出现了一定的下滑与整体的市场有一定关系，杭州房地产市场又开始了新一轮的观望期，在这段时间内，高价楼盘的销售必将受到影响，而接下来的第三季度是房地产的淡季，所以在短期内这一情况较难得到改观。 价格走势分析 上城区商品房月平均价格一览 　 商品房均价 增长幅度 2005年5月 11059 0% 2005年6月 11077 0.16% 如表所示，可以发现本区的房产均价变化不大，涨幅基本可以忽略。这是由于第二季度新开盘不多，销售量不大有一定关系，整体的价格走势以平稳为主。近期本区未来上市量不大，预计第三季度的价格不会与第二季度有很大的差异。 供略过于求 第二季度本区共有2个楼盘新开盘，1个为后期开盘，总供应量为11.2万方。与第二季度的销售量比，供应量略大于销售量。从各楼盘的销售量来看，销售量比较平均，没有哪个楼盘占主导地位，说明在各楼盘的销售已进入平稳期。 未来走势分析 本区在售楼盘按照地段区分基本可以划为沿江楼盘与老区楼盘。由于新盘多集中在沿江区域，因此未来沿江楼盘的竞争将依然激烈，这些楼盘供应量大，区位集中，价格将最有可能出现调整。 与之相比，老区的楼盘一般体量较小，区位优势明显，位置分散，其价格的波动将较小。但在受到政策的影响及整体房地产市场走势的影响下，去化速度将受到较大影响。 下城区 本季度特征： 销售均价出现很大波动，新开盘放量明显 区内楼盘区位差距明显，楼盘分布不均匀 第二季度成交价格走势及分析 根据杭州透明售房网公布的数据来，5月份与6月份的成交情况如下： 下城区第二季度销售情况一览 　 销售均价 销售面积 5月 12647 9030 6月 8830 9184 从上述数据可以看出，6月的均价与5月相比，下滑了30%左右，绝对价格下降了3817元/平方米。根据成交情况来看，与成交商品房结构有很大关系，5月成交量大的楼盘为绿洲花园、中山花园和河滨花园，这些楼盘的销售均价都在1.3万以上，中山花园更是在2.1万以上，这些楼盘将5月均价拉高。与之相比，6月成交的多是都市枫林、祥和人家等均价较低的楼盘。 价格走势分析 下城区商品房月平均价格一览 　 商品房均价 增长幅度 2005年5月 10142 0% 2005年6月 10118 -0.24% 与上城区类似，本区的商品房均价的波动并不大，出现价格下滑的原因在于销售主力的变化，而房产价格并未发生变化。由于本区楼盘多具有较强的区位性，未来价格还将保持坚挺。 新盘较少，老盘后继开发量较大 第二季度本区共有2个楼盘新开盘，3个为后续楼盘，总供应量为15.2万方。与上城区一样，销售量并未同期增长，由于新楼盘较少，其供应压力并不大。 未来走势分析 本区在售楼盘的地理位置较为分散，由南至北的区间跨度很大，造成各楼盘价格差异明显，这也是区域销售价格差异明显的原因。与上城区一样，未来地段较好的楼盘，其销售价格变动的可能性不大，但销售速度将明显放缓。 江干区 本季度特征： 销售价格下降，部分楼盘出现降价 楼盘集中度高，同质化竞争激烈 第二季度成交价格走势及分析 由于杭州透明售房网将江干区分为江干与下沙2部分，因此在这里也沿用起分区方式，分为2部分。根据杭州透明售房网公布的数据来看，5月份与6月份的成交情况如下： 江干第二季度销售情况一览 　 销售均价 销售面积 5月 8874 3336 6月 6867 30524 下沙第二季度销售情况一览 　 销售均价 销售面积 5月 5883 24127 6月 4717 22965 从上述数据可以发现，6月的均价与5月相比，江干区片下滑了22.6%左右，绝对均价下降了2007元/平方米。根据成交情况来看，江干区片的价格下滑及销售量的上升，与6月圆梦园二期的热卖是分不开的，该项目均价5459元/平方米，共销售1.8万方，使整个区片的价格受到很大影响。此外，由于5月份江干区片仅销售0.3万余方，与6月份的3万方左右差距明显，因此价格出现极端化也是可以理解的。 6月的均价与5月相比，下沙区片价格下滑了19.8%，绝对均价下降了1165元/平方米。从成交情况来看，天元以均价43