連鎖型服飾業店址區位選擇之的研究.docVIP

連鎖型服飾業店址區位選擇之研究-以佐丹奴(GIORDANO)服飾公司為例研?究?生???逢甲大學土地管理研究所碩士???葉純榮指導教授???逢甲大學土地管理研究所教授???楊龍士論文摘要在競爭激烈的趨勢下，廠商為卻保更多的獲利能力，除了品質的提昇外，區位選擇為另一項重要的決策，因為好的區位是商店成功的要素，它使消費者方便地得到商品或服務，吸引更多的消費者，並且區位對市場佔有率及獲利能力都有顯著的影響。故本文擬以服飾業為研究對象，針對經營管理者開店設點追求最大收益為前提，回顧國內外有關區位選址理論置於服飾業中去驗證其適用性，以進一步建立服飾零售業區位選擇之指標。各種行業皆有其獨特的商業活動特性，本文依照服飾業商業活動特性，選取競合關係、基地性質、可及性、交通動線、固定成本、人口特質、可見性、經營管理因素等八大因素，作為服飾業進行區位選擇所考慮之因素，並以銷售額為應變數，區位變數為自變數進行迴歸分析。研究結果首先發現，營業面積、土地使用分區、基地可見性、與角地之距離、裝潢費用、人口密度等六個區位變數對銷售額具解釋力且達顯著水準，本文再選取大甲基地與北屯基地進行實證分析，將兩基地之區位條件帶入迴歸式中，藉以求得兩基地之預期銷售額，並判斷兩基地何者為佳，最後就所選定的大甲與北屯基地依所建立之迴歸式進行預測，結果發現北屯基地之預期銷售額高於大甲基地，未來欲開設店址時，應先考慮北屯基地為佳。開設店址是否有適當的區位，是影響企業經營與管理銷售得一項重要因素，從經營管理的角度探討區位選擇之問題，可反應出經營管理者對於商業空間架構之需求，本文將研究成果彙整成區位選擇作業模式，將可節省經營管理者與開發者之時間與成本，並提供相關業者未來設店之參考。壹、研究動機與目的隨著經濟成長與市場競爭逐漸激烈的趨勢下，零售廠商為確保更多的獲利能力，除了設法提升財貨本身或服務品質外，選擇適當的區位或基地，業已成為另一項重要的決策，若以長期投資的觀點而言，區位或基地決策的良窳，更是經營成敗的關鍵。然而現今之企業管理者從事開店之區位或基地評估時，通常是藉著經驗法則來操作，此種試誤過程的經驗累積，固然可作為未來設店的依據，卻也耗時費力，因此如能建立一套標準化的店址區位評估準則，應為企業管理者爭取事業經營效率的方式，此為引發本文的研究動機之一。但是商業設施的區位供給如何滿足需求卻鮮少有文獻探討，商業區位的探討多從消費者的需求角度或空間結構方向著手，往往因而忽略經營者決策的考量，其結果不但可能降低消費者的總體利益，也使空間規劃者無法完善地配置各種土地使用，此為引發本文的研究動機之二。有鑑於此，本文即以經營者開店設點追求最大收益之前題，回顧國內外有關區位選址之相關文獻，將區位選址理論置於連鎖型服飾業中去檢驗其適用性，進一步建立服飾零售業店址區位選擇之指標，茲列述本文之研究目的如下：1.藉由相關文獻的研究及整理，並彙整出服飾業應考量之區位選擇因素。2.透過實證研究，對連鎖服飾體系之區位選擇因素加以分析，了解銷售額與不同區位因素之間的相關程度，藉此建立經營管理者的店址區位評估指標。3.將研究所得之區位評估作業模式，提供經營管理者與開發業者於評估或規劃服飾零售基地時之參考，並作為相關業者選擇店址之參考。貳、文獻回顧本文所回顧的文獻包括兩部份，一為零售區位選址模式，二為零售業區位因素之選取。首先對於概略法則、排序法、比例法、迴歸法、區位配置法五種區位選址模式做一描述與介紹，其次根據服飾業之商業活動特性與相關文獻進行區位因素之選取。一、零售區位選址模式之探討本文回顧不同的零售區位選址方法，此等方法分別是概略法則（rules??of??thumb）、排序法（ranking）、比例法（ratio???method）、迴歸法（regrssion???models）及區位配置法（location-allocation???process），分析其特性與限制後，選取適合本文之區位選址模式，期能達成研究目的。茲將各種方法整理成區位選址方法之比較表（參見表1）。表1??各種區位選擇方法之比較方法?成本?專家技術?替選基地比較?估算潛在銷售額?適用時機概略法則?極少的成本?不需要?同一時間僅對單一基地做評估?沒有?小規模且欲擴大店面排序法?欲調查區域的資料收集費用?請專家確認權重?比較許多基地?沒有?連鎖經營開始評估區位及經營績效時比例法?除非是現場調查，否則很便宜?需要些許的專家技術?服務範圍特性比店址所在基地重要，利用先前已建立出來的比值去比較各基地?直接估算?進入新市場迴歸法?需要連鎖店在業績方面的歷史資料，以及模式維修費用?需有區位分析師?建立迴歸方程式，並進行不同的零售環境之經營績效預測，作為店址區位評估之參考。?有，且很明確?大型連鎖機構監