南昌里水乡营销报告.docVIP

HYPERLINK 大量管理资料下载PAGE PAGE 45梦里水乡营销报告总 目 录前言 梦里水乡营销报告摘要第一篇 项目篇第一章 项目SWOT分析及因素分解第二章 项目定位第三章 素质营造建议第二篇 营销战略篇第一章 营销总体思路第二章 入市时机第三章 前期推广策略第四章 事件营销第五章 区域包装第六章 前期营销预算 项目篇 第一章 项目SWOT分析及因素分解第二章 项目定位第三章 素质营造建议 土地SWOT分析及因素分解项目优势1、环境优势：位于南昌县新城规划中心区，澄碧湖风景区，周边环境优美；2、规模优势：项目用地近13.5万M2规模较大，便于以崭新的思路进行规划、设计、形成一个完善的社区形象，易形成规模效应；3、规划优势：由东略建筑公司主笔，小区规划设计良好，生态环境优颇佳；4、户型优势：首创南昌园内水景体系 ，融入T wonhouse建筑风格，使小区极具创新优势；5、导向优势：梦里水乡的建设旨在成为超前性导向性，科技含量高的高尚住宅小区，因此，起点高，要求高，前景向好；6、竞争优势：作为一块尚未开发的处女地，可以进行高起点、高标准的规划和建设，压制竞争对手；7、中心北移优势：梦里水乡地块位于新城区规划区核心地段，由于老城区改造的困难，目前南昌县已全部北移，小区地块将成为南昌未来的枢纽地带，前景光明。梦里水乡的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质，我司建议在延续，挖掘江南水乡文化价值的前提下，找出项目核心卖点，并以此为主线，把项目的各项优势进行合理串接，形成一个科学、系统的推广体系。项目劣势1、配套劣势项目属新城规划区，周边生活未成气候；周边商业配套欠缺；周边教育配套欠缺。2、地理劣势A、位置较偏，公共交通不方便；B、周边除烟草局、居住区外无其它建筑；C、随着南昌城市规划的新鲜出台，红谷滩战略地逐渐淡出，从而使昌南板块的战略形成有了一定的时间性。3、自然劣势A、项目面临一大水景——澄碧湖，小区内做水，一旦处理不 好，会形成小山见大山的效果，弄巧成拙；B、项目临湖地带因有一条交通要道澄湖西路隔断，使 澄碧湖只能远眺不能近瞧。项目劣势化解：1、针对项目周边配套欠佳，建议在小区除了商业街外，还应在小 区内部如会所多设置生活设施；2、针对项目交通不便，建议设小区专车；3、为了充分发挥本项目邻近澄碧湖景的优势，建议在靠澄碧湖边的 户型上加建观景平台，并布置系列造型；4、针对澄湖西路的噪音影响，充分宣传本项目具有隔音效果的环保材料，还可形成项目的一大有效卖点；5、针对项目亲水的特点，充分利用县政府全力整治澄碧湖的政策环境，争取将小区排污渠纳入政府对澄碧湖治理整顿的范围之内。三、项目风险点1、竞争风险：随着深圳万科、上海绿地、大连万达等地产巨鳄的进驻，南昌楼盘将进入激烈的品牌竞争时代。尤其是中国地产，第一品牌万科地产在京东片区开发的万科四季花城，凭借其开盘时间早、规划、价格及品牌等优势，再加上上海绿地、阳光丽景及洪都中启460亩阳光花园的面世，将本项目造成较大的压力。虽然公司李润初先生曾成功开发过恒茂城市花园及其他楼盘，但组合的鑫源地产毕竟首次进入地产界，在行业的品牌影响力方面略有欠缺；2、市场风险：明年南昌大盘层出不穷，市场供应量将大幅提升，消费市场将成供大于求的形势，市场竞争将更加激烈。 3、金融风险：据2002年11月21日《中国经营报》04版·新闻·调查显示，央行在2002年第二季度货币政策执行报告中表示：“房地产整个行业有调整的可能”，这样会给市场的供应量产生一个急剧上市的可能，风险会逐渐加大，不排除央行有紧缩银根的可能。风险点的化解：1、为应付明年更加激烈的市场竞争，建议梦里水乡在延续鑫源地 产李总开发经验的基础上，充分挖掘其优势，找出强有力的差异性卖点，从而达到提升品牌，促进销售的效果；2、为化解竞争风险，建议梦里水乡在入市时机上准确把握，尽早 入市，使项目更快地被市场接受，从而化解市场竞争及金融风险所产生的压力。3、在规划设计上高起点、高要求、精心规划，从整体布局到建筑平面、从大环境创意到小处的一棵树一棵草，均体现科学性、适用性，做到“细微之处见精品”。4、在开发建设上，环境先行、配套先行，以诚致的行动，来增强消费者信心，以保证项目优于其他竞争物业。5、注重营销宣传，大力发挥营销宣传作用，以强大的