阿勒泰国际旅游度假区的项目建议书.ppt

土地划分是达成多目标统一的关键——整体出让or分块出让 土地出让的方式 出让地块范围 观点三 方案一：整体出让 整个区域整体出让给一家开发商； 方案二：分块出让 将整个区域分成X部分，分别出让给X家开发商； 分块出让根据区位、土地性质和开发取地能力进行具体确定 【整体出让方案】有利于区域整体规划，区域运营商投入较少，且便于后期控制，但开发周期一般会长 利 弊 规划实现 有利于区域整体规划； 有利于区域整体形象形成； 利益实现 区域运营商前期投入少； 一家取地，必然有议价因素，不利于实现土地价值最大化； 招商实现 对实力雄厚的品牌开发商吸引力较大，对其企业战略有较大影响； 资金门槛过高，对于一般规模开发企业几乎没有机会； 开发企业资金压力大、投资风险增加； 风险控制 便于运营商统一管理； 避免同期内推出量太大，而造成开发企业间的恶性竞争。 容易形成垄断，开发周期难以控制，运营商难以有效控制开发进度； 整块出让开发期（预期6～10年）将明显长于分块出让（预期3～5年）。 观点三 【分块出让方案】有利于实现价值最大化，但不利于区域整体规划的形成，同时增加区域运营商的控制难度 利 弊 规划实现 不利于片区整体规划的统一性和实现最优化的区域资源整合； 利益实现 有利于区域土地价值的最大化实现； 启动快，并减轻开发企业的资金压力和投资风险； 招商实现 资金压力小，招商难度降低； 如分块太小，较难控制进入开发企业的素质，并会导致后期开发企业彼此间争夺市场的恶性竞争； 风险控制 政府协调、监控规划实施难度大； 观点三 分块出让中的分块区间需要细致的考量开发商的拿地区间能力 开发商对土地的规模需求 土地成交市场规模规律 100亩及以下 200亩-300亩 400亩及以上 100亩-200亩 目标开发商：本地非主流和实力开发商 目标开发商：本地及区域开发商 目标开发商：本地实力及区域开发商 目标开发商：品牌开发商 地块划分的单宗主规模区间 典型地块划分研究方法 观点三 土地价值评估方法必须根据市场情况进行准确选择 市场比较法 基准地价法 假设开发法 对区域周边类似地块的成交案例进行整合，从现成交的案例分析。 但是对于三、四城市而言土地交易案例往往对土地价值评估无借鉴意义，因为旅游区域的土地运作要显著超越区域土地的价值平台和客户平台，不适宜用市场比较法进行评估。 基准地价是由政府有关部门测算并定期公布的，是对宗地所在区域市场地价的平均反映，同时具有一定的权威性。 在本项目整体定位及规划优化的前提下，根据地块的整体规划和假设开发情况，按照“地价＝收益－成本”原则，对地块的价值进行测算。 观点三 市场比较法——技术思路 步骤1： 选择真实可靠的相似比较实例，与估价对象属于同一供需圈、权利状况和用途相同或相近、交易时间接近估价期日、区域特征和个别条件相近 步骤2： 建立各地块比较因素条件说明表 交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划） 步骤3： 建立各地块因素条件价格对比指数表 步骤4： 取各案例平均值，确定各地块土地价值 步骤5： 根据各地块土地价值，平均测算本地块土地价值 观点三 基准地价法——技术思路 基于项目的整体定位和规划对地块按照网格法进行划分并根据各地块类别、位置，确定各地块的基准地价水平。 步骤1 根据不同地块的影响因素，建立基准地价修正系数表。 步骤2 按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的修正系数。 步骤3 对照基准地价修正系数表进行相应的修正，最终确立本项目的价值体系。 步骤4 观点三 假设开发法——技术思路 观点三 假设开发法结果是结合宗地的实际情况，根据项目所在区域的市场价格，确定本地块上开发物业的可实现价格，扣除合理的成本、费用、利息、利润后的合理地价，相对较好地反应了宗地的市场价格。 熟地价值 = 开发完成后的房地产价值-房屋建造成本-管理费用-不可预见费-公用设施专用基金-建筑成本融资费-建设成本利息-销售费用–建筑成本利润-买方购买熟地应负担的税费 原理 公式 关键要点1：假设开发法评估土地出让价值不适用于陌生区域首先启动的低密度地块，建议政府有明确的土地政策，低价出让土地。 原因1： 战略性上综合考虑到阿勒泰的整体发展 原因2： 陌生区域开发，投资风险大，一级开发主体成功区域开发的强烈意愿，以较低土地出让价格提高利润空间吸引开发商 原因4： 考虑到开发项目初期的大量增值举措需要巨大投资，开发主体以较低土地价格出让弥补土地增值的滞后，增大开发商成功开发信心 原因3： 大的房地产开发项目，进行土地整体营销，会使土地出让价格偏低 观点三 关键要点2：设定土地出让底价是实现土地出让目标的基本保障 成交价 底价 底价是政府为出让土地使用权