青岛金湖花园营销的方案.docVIP

PAGE 一、区域房地产市场分析1、市场概述项目地处青岛四方区四流南路版块，其东、南、西、北四方界线分别为308国道，瑞昌路、环胶州湾高速公路和李村河，其面积大约占到四方区的2/3，为青岛老型的工业基地和居住聚集区。在本区域生活配套规模少，形式陈旧，相对当地消费理念和居住习惯而言基本上满足居民日常生活所需。区域内没有大型商圈，水清沟附近零散分布数量极为有限的专卖店，不足以聚集足够人气；小型商圈如：水清沟商圈、洛阳路商圈算是商业活动的集中地，商圈辐射范围小，基本可以满足当地日常消费需求，总体而言，区域市场缺乏特色中心、文化底蕴，商业化程度较低，商业发展长时间滞后。区域内两车道道路纵横交错，起伏不平，承运能力低下，主要依靠长沙路、重庆南路和308国道承担对外交通，很大程度上制约了经济发展。公交线路虽然数量可观，但相对极高的人口密度、班次运行长时间的现况，交通成本太高。整体来看，此区域的居住生活品质比较低下。本区域产品类型比较单一，多层住宅占据绝大比例，在区域边缘地带，如西部孤山、北部香里、东部河西有少量老旧平房，大部分已列入旧村改造范畴。多层住宅多为80年代末90年代初产品，相当部分为单位分房，现在都已比较破败；楼盘在建造当初尚未具备成熟的社区规划概念，绿化、景观做得简单粗陋，物业方面也都由业主自发组织负责，职能单一，服务水平低下。户型为套一、套二房，面积在35~80m2之间，卧室面