常州奥林匹花园二期营销市场报告.doc

市场报告PAGE 第PAGE 95页（共94页）目 录第一部分：区域市场历史及现状 2第二部分：区域规划对城市开发的影响 10第三部分：常州房地产市场整体研判 14第四部分：常州市场产品宏观分析 19第五部分：版块划分及研究 24第六部分：常州及新区房地产项目简析 29第七部分：新区房市分析 32第八部分：消费者及投资者行为分析 36第九部分：常州房地产市场趋势展望 54第十部分：重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议 59附： 新区主要楼盘一览表 68 常州其他区域典型性竞争楼盘概览 83常州其他区域楼盘概况 892004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表 91常州奥林匹克花园二期营销市场报告（初稿）第一部分：区域市场历史及现状宏观市场状况经济形态的发展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速发展。2003 年常州房地产开发投资总额为52.8 亿元，同比增长28.6%，占当年全社会固定资产投资的11.8%。房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱。常州市房地产投资额快速上升 SKIPIF 1 0 从宏观市场变化来看，房地产整个市场的总体走向仍趋强势，全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少，房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。详细分析见下述报告。1、市场供求关系常州商品房市场发展总量表常州房地产市场发展总量单位：万平方米项目2003年2002年2001年2000年总施工面积645526487.5407.4先开工面积374.35238233197竣工面积249.17268.8193204销售面积205.9248.61172.9149.3空置面积25.250.6869.7877.7从上表数据可以看出，常州历年总施工面积接近新开工面积与竣工面积之和，说明常州商品房停待工项目少，市场持续良性稳步发展。 商品房施工面积上升，新开工项目增长加快。特别是2003 年新开工面积同比增56.8%，导致2004 年市场供应量大幅上升。由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积迅速减少。2003 年商品房空置面积仅25.2 万平方米，同比下降50.2%,2003 年受竣工面积（供应量）减少影响，导致实际成交数量（销售面积）下降。供应稀缺导致近期市场持续升温。2004 年竣工量预测我们认为由于2002 年商品房新开工量不大，低于当年竣工面积，产生了次年市场供应量减少的特殊现象。但是2003 年新开工项目较多，且在2004年已逐步上市。预期2004全年商品房竣工面积将增长至400万平方米左右。2004 年全年销售面积预测成交预测计算公式：2004 年全年实际成交＝2004 年预期需求＋（2003 年预期需求-2003 年实际成交）假设未来市场预期需求为常量，常量取值为2002 年实际成交；也就是说，在2004 年和2003 年两年需求量没有增长的情况下，2004 年销售面积不少于291.32 万平方米。实际上假设常州楼市年预期需求仅增长20 万平方米，2004 年的需求量就将达到350 万平方米，结合竣工量预期值表明： 2004 年预期供应量虽然增长幅度较大，但相比需求仍然偏低，市场消费得不到满足，供需依然存在缺口。依据我们对常州市场的考量和分析，综合竣工量预期值，2004年全年实际销售面积将在350-380 万平方米左右。我们认为市场供需在现阶段仍有不平衡的现象产生。常州房地产市场需求明显开发放大，增量原因除人民生活水平提高、购买力上升之外，很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。而供需不平衡直接导致了市场价格发生大额增幅。2、市区拆迁情况分析常州市区拆迁力度迅速加大 SKIPIF 1 0 拆迁面积拆迁户数 SKIPIF 1 0 常州市区城市建设力度加大，2003、2004年上半年拆迁户数超过前三年总和。短期内拆迁户的购房需求急速放大，而市场供应不足产生一定供需矛盾。随