古城新境市报告.docVIP

古 城 新 境 项 目 市 场 调 研 报 告PAGE 香港中原地產集團附屬機構寧 波 中 原 物 業 顧 問 有 限 公 司NINGBO CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.Page PAGE 54 of NUMPAGES 53前言：05年末季，随着宏观政策的远去，宁波的市场开始恢复元气，从刚刚过去的上半年市场情况来看，市场呈现出以下特点：入市的客户群基本以刚性需求为主，投资与投机基本清退出场，中、小户型广受欢迎，但对地段要求颇高，大户型需求有呈现上升之势。但是随着06年5月底，全国性新政的到来，使得宁波下半年市场走向开始扑朔迷离，虽然从过去的6月份市场情况来看，宁波市场走势未见大的波澜，且从供应情况来看，还达半年新高，但是这是由于新政刚出，且具体实施细则尚未出台，在很大程度弱化了新政的影响所致，新政带来的影响将在下半年的市场中得到体现。在此市场背景下，中原接手、操作古城新境项目，在先期对本案所处的区域周边，同类楼盘进行了大规模的调研工作，并且对原成交的部分客户进行了深度访谈，得到了一系列详实而有效的数据，综合市场背景，竞争楼盘数据分析， 客户访谈资料整理， 得出古城新境项目市场调研报告。本报告之目的，希望通过深入细致的市场研究与竞争分析，深度挖掘潜在的目标客户，并针对此目标客户制定切实、可行营销推广策略，使本项目在尽可能短的时间内完成销售、去化。第一篇市场綜述一、宁波上半年总体市场简述2005年对于宁波楼市来说是让人难忘的一年，也是典型的一个政策年，受05年3月开始的宏观调控影响，宁波的房地产市场供应量及成交量一度跌入底谷，消费者观望严重，开发商纷纷捂盘，市场一片萧条，到年底随着政策的远去及被逐步消化，宁波市场开始逐步回暖。进入06年上半年，市场特点显现为供应火暴，需求开始释放，入市的客户群基本以刚性需求为主，投资与投机基本清退出场，郊区楼盘占主导且成交良好是上半年宁波市场之特点。正当人们欣喜市场又恢复活力，被压抑的需求被激活之时，全国性新政的到来，使得市场走向再次扑朔迷离。 5月出台的国六条，虽然在短期内未对宁波市场带来很大的影响，但是对消费者的购买信心带来深远的影响。1、政策影响计划再建经济适用房近百万平方米去年宁波市三区建成经济适用住房50万平方米，约有房源5000套。其中陆家经济适用房16万平方米，谢家1、3、4号地块经济适用房34万余平方米。去年市三区还新开工建设了东部新城、洪塘5号地块等5个经济适用房项目，总面积95万平方米。按照市中心城区2005年-2007年经济适用房建设实施计划，今年市六区还将再开建近百万平方米的经济适用房（包括城市拆迁安置房）。据悉，今后两年内，市区初步计划还将启动高桥地块、徐家漕2号地块，建设经济适用房约140万平方米，地块目前正在落实当中。今年经济适用房35万平方米我市今年将新建经济适用房35万平方米，市三区启动10万平方米的非成套房改造。今明两年内再整治20个老小区，从而在明年底前完成中心城区1万平方米以上老小区的整治。为达到这些目标，今年房地产市场将主抓5大内容，保持房地产业的稳定发展。经济适用房是国家为了解决部分中低收入家庭的住房问题；优化房地产市场供应结构，缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾；促进城郊接合部等特殊区域的发展而推出的一项住房政策，从市场情况来看，经济适用房和限价房的主要客群包括以下几类，一是城市中收入较低的大龄青年，需领结婚证；二是城市拆迁货币安置且还没有购房的拆迁户；三是1999年及以后参加工作并且就学前户口不在海曙、江东、江北(不包括庄桥、洪塘、慈城三镇)以外的大专及以上学历毕业生。共同特点，购买力有限，希望以距离换总价。从以上分析可发现，经济适用房及限价房将很大程度的分流本案的市区内的客群，而江北及洪塘区域大体量的限价房及经济房的开发将对本案的客群形成致命的拦截。价格、地段是该类房源的优势，而套型结构不理想，面积偏小，申请有难度则会成为本案的机会点。个人房贷基准利率涨至6.39% 中国人民银行宣布，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。个人住房贷款（商贷）利率也包含在本次调整之中。从4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠下限利率由5.508%提高到5.571%。此次加息，是2004年10月29日以来，央行第二次提高贷款基准利率，也是第三次提高住房贷款利率。住房公积金贷款利率上调0.18%自2006年5月8日起，各档次住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。据建设部有关负责人介绍，5年（含）以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。住房公积金存款