贵港远辰 现代国际城的项目.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 104 第一部分 项目篇1.1项目概况1.1项目SWOT分析第二部分 市场篇贵港整体市场分析2.1宏观环境分析2.1.1宏观环境分析方法选取2.1.2宏观政策背景分析(P)2.1.3经济环境发展分析(E)2.1.4社会环境分析（S）2.1.5城市规划发展分析（T）2.1.6小结2.2贵港房地产市场分析2.2.1贵港概况2.2.2贵港住宅市场分析2.2.3贵港商务市场分析2.2.4贵港商业市场分析2.3项目竞争市场分析2.3.1市场竞争范围的确定2.3.2项目住宅市场竞争环境分析2.3.3项目商务市场竞争环境分析2.3.4项目商业市场竞争环境分析2.3.5结论 第三部分 消费者研究3.3消费者调查表3.4消费者调查分析 第一部分 项目篇1.1 项目概况项目区位总用地面积130.848亩容积率6.0绿化率40%建筑密度35%总户数4148项目位于贵港市港北新区城五路上，毗邻市政府、新世纪广场，由一条规划路分为A、B两个地块。小区市政公共配套设施地块配套设施B地块商业5400㎡车位450个A地块商业11994㎡配电房30㎡临街公厕80㎡垃圾中转站30㎡车位1533个项目交通道路临街长度（m）城五路259新区二路173规划路（地块内）181规划路（东面）268合计881周边配套项目周边公建配套形象高端，多属于行政、文化配套，日常生活配套不足。1公里范围内的主要配套有：全国第三大广场——新世纪广场、梦之岛百货、图书馆、市政府大楼、广电中心。2公里范围内的主要生活配套有：民族学校、市党校、圣湖中学、江北小学、国际大酒店。 1.2 项目SWOT分析1.2.1 商务项目SWOT分析优势（S）：1、地处城北新区核心区域；2、外观极具国际办公气质；3、位于港北大道，公共交通便利；4、贵港地标性建筑。劣势（W）：1、周边配套较缺乏；2、开发商缺乏高档写字楼开发经验；3、市场处于起步期。机会（O）：1、新兴的工业基地；2、新兴内河港口枢纽城市的确立；3、中高档写字楼供应缺乏，本地民营企业规模不断扩大，而需求在不断增加； 4、港北新区CBD已成气候。威胁（T）：1、同期市场有中银项目推出， 市场竞争压力大；2、国际金融局势动荡不安；3、房地产市场受国家宏观调控影响处于观望调整期，投资者及普通购房群体纷纷看淡后市，这可能影响到本项目的定价和去化；4、本地租赁市场缺乏活力。5、南宁、柳州及其他沿海城市区位优势进一步凸显，这对本项目形成了巨大的竞争压力【宝资通观点】贵港办公楼市场规模小，且属于半封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏。1.2.2 商业项目SWOT分析优势（S）：1、综合性项目，自身素质绝佳；2、前期形象高，广泛被客户认同。劣势（W）：1、区域居住氛围尚未成型，人流量小；2、项目目前没有公共交通经过；机会（O）：1、政府大力发展，港北新区将成为贵港房地产的热点区域，带动人流量增加；2、同区域的其他竞争项目的入住、完工、推广也该本项目带来客源。威胁（T）：1、人均消费能力低；2、价格高于同地段的其他商铺；3、部分客户仍有关于区位地段及品质方位的认知障碍。【宝资通观点】可通过引进区内外大中型超市、购物广场，及知名连锁店，要求店面形象，提高项目附加值。1.2.3 发展战略项目发展 总战略——差异化产品、泛客户定位分战略：战略1——最大限度利用新世纪绿地广场和临近市政府优势，以项目优势形成本地顶级综合办公项目战略2——走差异化竞争，发挥项目高端优势，在本地形成口碑，并通过提高服务、产品智能化，以提高性价比战略3——控制单一产品开发量,通过丰富产品类型降低开发风险战略4——本外地中高档客户的泛定位第二部分 市场篇贵港市整体市场分析2.1宏观环境分析2.1.1宏观环境分析方法的选取PEST分析是指HYPERLINK /wiki/%E5%AE%8F%E8%A7%82%E7%8E%AF%E5%A2%83 \o 宏观环境宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。PEST作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示，并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境（详细见1.2、1.3、1.4、1.5部分）