成都市西花园营销计划书.docVIP

PAGE 西府花园营销计划书项目概况项目位于一环路内林子巷，占地19475.83㎡，总建筑面积68418.63㎡。建筑形态为11层小高层电梯公寓，有5栋17个单元共502户住宅单位，另有少量底层商铺。项目施工项目现已进入施工图设计阶段，现场地勘正在进行中。项目SWOT分析项目优势（1）地理位置优势，由于项目位于一环路内，羊西线与石灰街间的黄金居住生活区域，有繁华见宁静，大隐隐于市的难得的生活意境。可以精炼出体现项目特质的CLD中央居住生活区概念；（2）规模优势，石灰街八宝街一侧新开发项目均以小规模小户型及商业地产比重高的形态出现。本项目占地近30亩，规模优势明显。具备高档生活小区应有的规模优势；（3）纯高档居住优势，片区内绝大多数为商业项目或居住与商业混合型楼盘。本项目营业房占总比例微乎其微，主要为小区服务设施。具备纯生活居住的特色；（4）良好的交通组织优势，项目所临一环路及石灰街均为刚刚改造好的成熟交通道路。道路路面、布局、组织、信号及绿化条件十分良好，出行方便；（5）周边配套优势，项目周边商业网点设立齐全，大型商业设施众多（好又多、家乐福、太平洋全兴店）；名校及医院等生活必须的公共设施近在咫尺，如花牌坊小学、树德中学、四川实验外国语学校（每年高考踊跃出大量的省级高考状元）以及成都市三医院、省医院、恒博医院等；（6）建筑规划优势，小区规划布局科学合理，建筑外观具有现代法式建筑特色及强烈的吸引力。尤其是底层与顶层的花园布置和户外阳台空调外格栅的设计美观兼具人性化。户型面积、布局也比较合理，主力户型为套二、套三,公摊分摊面积较少，实用面积大。劣势（1）项目与交通主干道的连接通道的道路条件较差。局部道路旁边的设施及景观较为不理想。吸引客户到卖场的气氛淡薄（具体改造方案见附表）；（2）成都市以西二环路外现售的即将发售的高档居住楼盘，如优品道2期、金沙西园2期对本项目的目标客户有分流；（3）2005年度新上市楼盘数量尤其是大盘数量（如中海国际社区及和记黄浦新拍卖地块）增多，对明年下半年的销售会形成不确定性的影响；（4）2005年度有可能出现的银行连续性加息。项目营销定位目标客户定位周边做生意的商家；周边单位如档案局、电子高专、烟草公司、电力局职员；习惯居住在一环路以内的，有较强区域适应性的人；偏爱小高层的客户；偏爱各种花园露台的客户；对居家环境有较高要求的人；习惯有社区规模，低密度的客户；周边或成都市范围内近期被拆迁的对居家有较高要求的人群。营销主题定位根据对项目的研究和市场分析，销售部与市场部提出以“CLD中央居住区大型高尚生活社区”为本项目的营销主题和定位。可类比楼盘市场调查，见下表：近期高档楼盘调查表项 目名 称地 址开发商建筑类别占地面积总建面（㎡）总户数层 数主力户型 （㎡）价 格（元／㎡）物 管（元／㎡／月）车 位配套开盘时间销售状况博瑞优品道青羊大道99号博瑞地产商住400多亩1期6万多共2000多户，1期300多户电梯11层/多层5层80—300均价43001.93约3001KM配套（网球、篮球、乒乓球、泳池、学校、超市、商业街）11.81期已售80%香 槟花 园青羊区瑞联路33号（优品道后）亨隆实业商住50亩/3896100-150均价40001.01：１泳池、网球11.20 15%远大都市风景天府大道城南副中心南侧远大房产商住4901期215约30万㎡；1期12700㎡1期719以4、5层为主80—160（以120—140套三为主）1户1价2900—36000.9约500商业街、网球、泳池、健身中心11..27开 开盘1期分3个批次接受预定。9月20日280套已定完；11月25日推出200多套。新里维多利亚公寓神仙数南路中海名城旁上海绿地电梯公寓１８１亩约２３万㎡，住宅约１９.７㎡1800９层/１３层90—130套三为主均价41001.5地下：1：0.7；地下：1：0.3网球场、会所、泳池、农贸市场1期9.262期11.27推出1期1000套销售50%左右，2期27号接受预定金 沙西 园金沙车站旁宏信实业商住////１１０—130套三为主3895//05年3月开盘/中海格林威治望江路1号中海地产商住92.8亩20万㎡800多30—3270—200均价50002.01：0.7网球、泳池、篮球、乒乓球、会所、老人活动中心12月底开盘只接受登记万科金色花园府青路二段2号万科地产商住60亩10.9万㎡7401180—200㎡均价3900，均价43001.8500多游泳池、羽毛球场、儿童戏水区、金色会所、小区内园林景观规划04.6.2080%普罗旺斯金牛羊西线侧金鹏置业花园洋房78亩90000㎡442户6130—200均价35001.2470网球场、健身中心04.5.211期已售90%/2期12月底推出 国际社