南宁星光海两大道区域价值分析专题.docVIP

邕江以南之地产新宠星光、银海两大道区域价值分析专题前 言??????南宁 2004年11月中国--东盟 博览会在南宁举办，并在南宁永久落定，为南宁经济增长引进了大批的资金和发展契机。房地产业也早在2000年开始如火如荼地快速发展， 商品房批准预售量每年以 13%～14%的速度递增， 2005年我市商品房批准 销售面积达到3926670㎡， 其发展达到了前所未有的高峰 。 ??????几年来房地产业的快速发展，南宁城区内可开发用地日渐减少，为了缓解城市发展用地紧张的局面， 2005年3月我市重新规划调整六大行政区，因此拥有大量土地储备的江南区和良庆区以其低廉的土地价格和良好的发展前景受到业界和市民的关注。我们研究中心将对这些潜在的热点区域进行专项研究，组织专人实地探访，并和业界的朋友以沙龙的形式探讨区域前景和地域投资价值。 ??????江南 回想当年的江南，依托朝阳商业中心吸附力，使得该区也逐步形成高人流、物流的集中地。遥望星光大道条条的绿化带，绿树幽幽茂密非凡，是夏天人们路过最优质天然的遮荫伞。南宁未扩张以前，江南地块并不大，十几年的发展，使其当年的风采一晃而过，一片繁华后似乎开始进入沉睡期。如今我们要如何拯救这只懒惰的瞌睡龙呢？ ??????曾风光一时的老城区，现已载入历史成为过去。自南宁重新划分六大区域后，江南也得到一定的扩张，为江南进一步的发展提供了大量有利的条件，加上原有的人气储备和完善的配套，再次为江南区的的发展建造一个崭新的舞台。 回望2005年江南的发展，依旧保持了2004年的旺盛势头。如此客观的房地产市场，使江南的发展宛如脱胎换骨般再次活跃起来。 ??????良庆，2005南宁规划大调整后，将邕宁县的良庆、那马、那陈、大塘、南晓5个乡镇合并。总面积达1369平方公里，人口达到了20.8万。如此巨大的发展空间，使其成为南宁房地产行业开发极其理想的新一带地产星星。但现阶段，这棵星星如同一块不会发亮陨石，需要大量资金和人力对其进行加工。因此为更好打造这颗未来之星，我们必须摸清其底细，如何在最短时间，以最少的投入让这棵陨石发亮呢？ ??????从规划建设看，良庆虽大，其规划却比不上江南。但良庆人口众多，私宅遍布该区，要重新规划建设，拆迁非常困难，需要投入大量资金才能改善。该地是工业发展的重要基地，但交通条件差，车辆流动不方便。在良庆最边缘处（即玉洞），还存在着少许当年南宁房地产泡沫经济留下的痕迹——烂尾楼。因此良庆这一新区要想得到运转，还需要一定的过渡磨合期。但是这个时期有多长？据悉，南宁市委、市政府将加大财力、加强转移力度，给该区尽可能支持与帮助。政府坚决保证良庆区的党政机关工作正常运行，保证干部职工能够按时足额拿到工资，福利待遇一分也不能少，免除大家的后顾之忧。 ??????该区域处于山群之间，自然生态绿化资源丰富，加以建设也许可成为另一片“仙葫”，建筑依山而建，层层叠起。可见，良庆区是个有基础、有实力，具有巨大的发展潜力，加上政府的大力扶持，该地过渡期将大大缩减。 ??????江南、良庆一桥（龟背桥）之间，却蕴涵着两个不同的发展空间。为了更好的深入了解江南、良庆两区域，我们将以星光、银海两大道做为主轴，以邕江大桥做为起点，向星光大道方向引进，直穿银海大道路尾，中途将可以领略到5大特色站点，分别为： Θ 10+1商业大道（位于亭洪路） Θ 南宁国家经济技术开发区（位于江南客运中心后） Θ 大沙田经济开发区（位于与银海大道贴近的金沙大道处） Θ 金象商住区（位于银海大道后半段） Θ 邕宁私营企业工业园（位于玉洞即银海大道末端 ） ??????本周我们先对以江南区的星光大道和良庆区的银海大道为主轴的楼市作为分析对象。这两大道直接深刻的体现了江南、良庆两区域的房地产发展动态的标志性路线。下面我们就以星光大道作为源头，共同穿越江南、良庆两大片区，一起挖掘其潜在的商机。上篇前言中，我们已给大家展出五大站点，本章让我们伴随春风，共同来领略星第一站光大道中段—— 10+1商业大道 的独家风采。 一、概况介绍 1、地理及规模 ?????10+1商业大道东起亭江路，西接南建路，总路长2855.86米，其中亭江路口至江南路口981.79米，江南路口至南建路口1874.07米。规划总用地面积约为217530.5㎡， 在亭洪路上真可谓是独领风骚， 投资总额约为4.2亿元人民币。 项目为东西走向，控制红线为70米，其中机动车道2、设计特色 ?????该项目的建筑似连非连，但项目设计独特显眼。其规划设计是将一、二层做为商铺，第三层为公寓，并有部分 “占天占地”独立商铺，宜商宜住宜办公，不仅满足中小型个体经营者的多元化使用要求，还开创了南宁商业经营新格局。且项目建筑拥有美丽的外观设计，含有少许异国风格，正符合现行人们喜欢简洁但又与众不同心理的设