银川紫檀水景蓝湖湾地产的项目销售推广计划30页2008年.docVIP

天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982 紫檀水景·蓝湖湾推广计划一、 项目片区市场简析 品 类竞争项目项目区位价 格建筑面积 特 点卖点及形象在同一层次艾依水郡城南3600/㎡40万㎡别墅、花园洋房、多层、高层、商铺，50%的房型临水湾；水景优越，生态居住。领世湖城城南4250/㎡41.3万㎡下沉式户型、天地复式设计（一层带零层及40平米私家庭院）；高档景观生态社区兼节能住宅示范小区。不同品类但属同片区丽园南区三期城南3007/㎡3.1万㎡多层；丽园社区有成熟的居住品牌。鹿鸣苑城南3680/㎡8.2万㎡多层；靠近市区，有可能开通新华街。 1、蓝湖湾面临的情况 1）艾依水郡 本项目所在的片区最具竞争威胁的项目是艾依水郡，它不但有很好的民生地产的品牌优 势，还有产品自身具有优越的水景资源为卖点，在运作上他们请深圳智囊给包装居住文 化，从该项目前后一系列广告投放、活动安排和项目稳健良好发展的态势上，可以看出 其市场运作的娴熟和自信。 2）领世湖城 此项目是长城地产继长城花园后又一大手笔，同在一个片区相辅相成，长城花园是领世 湖城很好的样板区，并且长城花园也逐步进入了生活社区，邻里开始有了生气变得默契 热络，周边餐饮休闲等配套也完善起来，这些为领世湖城提供了情感和生活上的依托。 并且领世湖城东有唐徕公园，南有宝湖公园，生态卖点突出。它的旁边曾是风光一时的 王座，虽然时过物非但整个地块规划很有前景。 3）丽园南区三期 丽园一二期建设较早，已形成浓郁的社区氛围，在民众中建立了一定的形象，这是该项 目求得三期业主认同的最好积蓄，丽园没有生态的优势，但其项目常在闹市中，很快会 形成成熟的社区氛围，人居世俗味给人印象深刻，这也是它便捷找到目标客户的优势。 4）鹿鸣苑 鹿鸣苑，虽然均价高，但其建筑一般，布局平常，没有景观，也没有品牌性社区案例，项 目运作一般。只是此项目被一条街横穿，据说这条街将有可能打通新华街而受注目。二、 产品分析 1. 本项目概况 项 目 名：紫檀水景·蓝湖湾 位 置：华雁湖北岸 规 模：占地52228㎡，地上总建筑面积约81991㎡，居住面积77520㎡， 容 积 率：1.57 建筑形式：多层（一层带下跃、顶层有阁楼）、小高层 户 型：约89—125㎡；一梯两户 景 观：紧邻华雁湖，城市绿化带 2. SWOT分析 1）Strength（优势） ◇ 自然环境条件优越，滨湖居住。 ◇ 地理位置独特，湖泊公园类大型公建设施会比较多，比如宝湖公园、森林公园游乐 场、将要建设的华雁湖公园及艾依河走廊。 ◇ 社区内居家生态环境好，低建筑密度，高湖景绿化率，40%户型看到湖景。 2）Weakness（劣势） ◇ 华雁湖生态居住区还未被消费者广泛认知和认同。 ◇ 社区周边配套设施需要完善加强 3）Opportunity（机会） ◇ 现在崇尚生态居住，未来几年围绕华雁湖开发的住宅项目将此起彼落，政府正准备 投资华雁湖公园项目，以促进城南城市化改造，引来大批开发商争相投资，炒起这 片居住区。 ◇ 新城如火如荼的城市化拓展，向北已到了阅海公园尽是豪宅，是因为那里水景资源 丰富而稀缺。至2008年已不可能再向北拓展，那样就离城市中心太远，反而新城 城南才拓展到宝湖路，可拓展开发的空间还很大。 ◇ 相当一部分夹心层(中等收入）群体，也渴望优越潇洒的生态居住生活，当这些 生活都太过昂贵时，自然会舍尔求其次，意向于本项目这样有生态但尚欠繁华成熟 的项目。 4）Threat（问题/风险） ◇ 夹心层市场容量有限，政府投资华雁湖的力度和速度不能确定。 ◇ 同区域板块环湖项目会增多，环境差异性很小，并且由于市场定位趋同，导致竞争 更趋激烈。 3. 项目分析 1）本项目是一个中等户型社区 项目共667套房，一层下跃152.94—180.5㎡共106套占15.8%，顶层阁楼户型94.86 —111.35㎡共159套占23.8%，平层84.74—105.69㎡共402套占60.2%。单纯以平米 大小可看出顶层阁楼户型与平层户型大小相近，因此本项目84%的户型是中等户型。 2）本项目是一个纯居住型社区 项目配置2833㎡自行车停车区，485个汽