土地法及房地产法.pptVIP

土地法和房地产法 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。 房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。 (1)土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。 (2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。 　　 (3)房地产资金市场。 是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 (4)房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 (5)房地产技术信息市场。 土地所有权制度 土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的支配性权利。 国有土地所有 下列土地归国家所有： 城市市区的土地； 农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地； 国家依法征用的集体所有的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转变为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 国家土地所有权的主体由宪法规定，国家土地所有权由国务院代表行使，国务院可以通过制定行政法规或发布行使命令授权地方人民政府或其职能部门行使国有土地所有权。 集体土地所有权 范围：《土地管理法》第8条第2款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山。属于农民集体所有。” （2）集体土地所有权的主体及其代表有三个层次： ①由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表，依法经营管理； ②在一个村范围内，存在两个以上农村集体经济组织。并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表，依法经营管理； ③农村集体所有土地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇土地农村集体经济组织作为所有者代表，依法经营管理。 农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 [最有价值提示]土地所有权的总结：“国家占两头，中间归集体。：所谓两头就是足以好的和最坏的，最好的就是城市市区的地，价值最高；最坏的地例如高寒山脉、沙漠滩涂等；其他 中间的地，适合农业和畜牧、归集体。 但是集体土地所有权的行使受以下限制： ①集体所有的土地不能直接用于房地产开发，也不得出让、转让、出租于非农业建设，不但擅自改变土地用途，向他人提供土地使用权，须经乡（镇）人民政府批准。 ②集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。 土地的分类： 土地的用途分为农用地、建设用地和未利用地三种。 农用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 建设用地是指建造建筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 实例演练 1、下列土地不属于国家所有的是： A.自留地 B.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 D.国家依法征用的土地 2、铜岭县八里沟乡莽牛屯村民赵某在2004年获得本村一块山坡下的土地承包经营，2005年春季因为山洪暴发而将该地开冲毁。现莽牛屯决定对该承包地进行调整，请问应经过下列哪些程序？ A莽牛屯村民会议2/3以上成员通过 B莽牛屯村民代表1/2以上成员通过 C八里沟乡人民政府批准 D铜岭县农业行政主管部门批准 法条依据： ?第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。 国有土地使用权 国有土地使用权利是指用地者以下不同的取得方式而享有的与所有权相分离的归国有土地所有的公益性财产权利。单位和个人使用国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权