房地产经济学住宅的租金与价格.pptVIP

资本化率实质上是一种投资收益率，是房地产未来一年的年收益与其价格的比率。用公式表示为： R=NOI/V 1．不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。 2．房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应高于国债的年利率。 3．同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高；收益期越短，资本化率越低。 4．房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。 地租的概念：它是土地要素的报酬，指土地在生产利用中产生的经济报酬。 地租包括“契约地租”和“经济地租” 第一节 概述 “契约地租”：也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订的租赁合同中约定的租金； 契约地租 “经济地租”也称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地获得收益超过成本的收入。 生产、分配、交换、消费等各种经济行为都是以价格为中心的。 房地产价格的本质：是房地产的交换价值，即用货币表示的房地产与其他物品相互交换的比例。 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税额 开发利润等 土地成本占房地产总成本的比例 边际收益递减规律：在其他投入不变时，随着某一投入量的增加，新增加的产出越来越少。 住宅面积与住宅价格 住宅价格 住宅边际价格 住宅面积 金额 不论低价高低与否，其高低涨落决定房价高低涨落。 新加坡：20世纪60年代初，新加坡成立了建屋发展局，专门负责建造公共组屋(相当于中国的经济适用住房)。为解决广大中低收入居民的住宅问题，建屋发展局开始大规模兴建低标准、小户型住房。后来，政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋。 中国：经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。 建筑面积、房间数(包括卧室和客厅)、小区占地面积、小区建筑面积、容积率、绿化率、房龄、所在楼层、总楼层、朝向、装修档次、建筑结构等。 以杭州市西湖区作为研究区域，选择了15个变量作为住宅特征。数据来源是房地产中介服务公司提供的成交资料。取的样本为278个，时间选的是2个月内的。 通过统计检验，得出线性回归方程： P=-8.794+0.567X3+1.036X7-0.608X4+7.427X9+1.150X15 P=14.486+8.806卧室个数+3.237起居室个数+2.942所在层数+2.581是否南朝向+1.412设施水平-4.309与市中心距离-3.513与最近地铁站距离+3.811是否商品住房-2.197房龄 假设一套适用了10年的三室一厅商品住房单元，位于6层，南朝向，距离市中心5公里，距离最近地铁站1公里。 其预测价格应为：17.3万元。（其中符合标准的算为1，不符合的算为0） 一、区位理论的历史 区位理论起源：杜能的《孤立国》 贡献：根据当时德国农业和市场的关系，摸索出因地价不同而引起的农业分布现象，创立了农业区位理论。 在一片肥沃的平原中央存在一个城市，平原上没有任何可通舟楫的河流或运河； 平原上任何地方土壤的肥沃程度上一样的，都适宜耕种； 城市向全国提供工业品，特别是金属品、食盐、同时从周围土地上获得粮食等农产品的供应。 把平原上各个地点与城市联系起来的唯一交通工具是马车，马车运费的大小与距离市场的远近成正比； 农业经营以取得最大现金收益为目的； 在距离城市较远的地方，农业用地的四周为荒野所包围，这一片只供狩猎只用的荒野把孤立国和世界上其他地区隔绝开来。 P=V-(E+T) P为农产品的市场价格、E为农业生产成本、V为农产品的市场价格、T为农产品运达市场的运费。 杜能图 1964年，美国土地经济学家阿朗索，以城市的中心商业区（CBD）替代孤立的城市，以通勤居民代替农民，重新诠释了杜能的孤立国。 住宅价格（美元/平方英尺） 到市中心距离（英里） 住宅价格（美元/平方英尺） 到市中心距离（英里） 无消费替代 有消费替代