合富辉煌长沙上河国际商业广场商业营销策划报告128PPT.ppt

销售队伍培训 销售基本培训 项目知识培训 体验式培训:“打动自己，才能打动客户” 精英培训:挑选表现优良的员工，进行特训营式培训，全面提升精英分子的专业、管理能力。 泛营销篇提纲 * 泛营销篇小结 开发商领导需讨论和确定以下销售策略： 上河国际街首期商业销售面积建议； 销售平面示意草图； 首层和二层商铺定价； 销售阶段划分； 返租操作模式； 泛营销推广策略； 公关活动策略 ； 增设项目第二展示点； 2006年推广费用预算。 * 结 语 以上所讲内容为今天提案的全部内容，请开发商领导在一周内决策《上河国际街区?泛营销策划商业全案》，以便开展下一阶段工作。 小提示：一个成功的商业地产营销策划案，不仅有一份精彩的策划报告，更在于将营销策略落实和执行。 让我们共同努力将发展规划中的“上河国际街区”真正做成永不落幕的中南最大、最旺、最具价值的体验式国际风情街区！ 谢谢聆听！ * 推广总策略 造势、借势、用势 造势：将宣传力度主要集中在开盘前的铺垫期和开售初期，厚积薄发，确立造势指导原则是：先对区域发展潜力进行造势，再造势购物中心的概念，其次是项目的优点进行造势。追求首发的火爆热销，减低后期积压量，为后期的迅速出货奠定基础。 借势：借助“沃尔玛、百安居”的旗舰品牌，以高效、快速、准确地切入市场。 用势：结合产品优势即项目的主要核心亮点，根据目标消费者的特点，和具体销售区域的设定对目标客户进行针对性的销售，更快更好加速销售。 * 蓄客期（亮相） 首期推广主线节点 内部认购期 公开发售期 持续销售期 保温期 蓄客期（亮相） 4月16日－5月19日 内部认购期 5月20日－6月23日 公开发售期 6月24日－6月30日 第二次蓄客期 7月1日－7月29日 第二次公开销售期 7月30日－8月6日 住 宅 商 铺 时间节点 泛营销篇提纲 * 推广组合 营销活动为主 硬性广告为辅（报纸广告、DM、户外广告等） 软性广告配合（品牌、项目形象、区域发展价值等） 蓄客期 4月中-5月底 内部认购期 公开发售期 第二次蓄客期 第二次公开发售期 5月底－6月底 6月底-7月初 7月初－7月底 7月底－8月初 * 宣传、活动推广时间节点控制 蓄客期 4月中-5月底 内部认购期 公开发售期 第二次蓄客期 第二次公开发售期 5月底－6月底 6月底-7月初 7月初－7月底 7月底－8月初 项目推介会 （4月16日） 体验嘉年华活动 （5月20日） 项目开盘盛典（6月24日） 周边城市项目推介会（7月8日） 财富体验旅程 （8月8日） 宣传线 活动线 正式接受诚意金 营销中心开放 项目形象亮相 周边区域蓄客 接受认购咨询 外展中心开放 销售物料筹备 强大宣传造势 商铺公开发售 住宅公开发售 周边城市蓄客 上河会会员活动 * 广告策略 报纸以软硬、图文结合，将活动预告及活动盛况展现给受众； 户外广告在4月前以强化形象为主，4月后体现信息发布功能； 在关键节点，配合电视、电台的强势轰炸。 充分利用《上河会》杂志的沟通平台作用，将项目信息深入地传递给潜在客户； 广告刊登时间：周四、五，或活动前三天；开盘前2周到开盘后1周密集投放 * 报纸投放建议:长期投放,根据销售各阶段策略，软硬文结合推广。 媒体组合策略 * 媒体组合策略 房地产广告效果和广告报价：在六家主要报纸媒体中，《潇湘晨报》市场占有率高达49.39％ ，《潇湘晨报》喜爱阅读广告的渗透情况达到了32.24万人，和其他报纸相比优势十分明显。这是广告效果的有效保证；价格方面，《长沙晚报》最贵，《潇湘晨报》仅次于《长沙晚报》。 报纸选择建议 * 媒体组合策略 读者群体：《潇湘晨报》读者群体最广泛，平均每期阅读人数达到近60万人，约为第二位报纸《长沙晚报》的两倍。 发行区域：全省14人市州,其中在市级市场零售、个人订阅占据较大份额. 报纸选择建议 * 媒体组合策略 结论：建议以《潇湘晨报》为主， 《三湘都市报》及《长沙晚报》为辅。 报纸选择建议 * 电视：由于费用较大，建议在推售前期及公开发售期间投放。 投放组合建议：湖南经视综合频道为主 媒体描述：众多楼盘的实践证明，电视投放对整体形象的提升的帮助最大，市场上中高档楼盘在开售期都会选择电视投放这一渠道，瞬间提升项目知名度，并对阶段性推广作促销提示。 媒体组合策略 * 媒体组合策略 　电台：长时间投放,起提示作用。 投放组合建议：湖南交通频道为主 媒体描述:在长沙具有最高收听率，除考虑对自驾车客户的宣传外，对项目品牌的宣传也起了提示效果。 * 杂志 ：长期投放，作为形象提升的补充，是很好的推广辅助手段 杂志投放建议：《七天广告》 选择理由：高端消费客户获取信息的途径非常多样化，日常也注重从