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老年住区建筑设计对运营管理支撑 　　这几年老年地产发展非常快，大家都懂得了老年地产是怎么一回事。但是之前，可能更关注的是该不该做、能不能做、怎么样做等等，是比较宏观的产业链的结合问题。但是最近这一年，我觉得市场已经比较开始稳下来了、沉下来了，开始真正地拿到了地，也开始做关于老年社区。但是，做的过程中又发现有问题了，比如：老年住区建筑该怎么设计？建筑设计本身，按照刚才郭旭教授说的这种规范什么也是有的，有据可循的，但是做下来跟运营管理有关系了，因为我们不知道哪个团队将来来运营管理，我们建筑设计不知道怎么做。在国外是先不写任务书，你告诉我你要什么，我再给你做。我知道很多开发商他也不知道这个建筑应该怎么做，更不知道管理团队在哪儿。不知道养老运营管理团队，其实养老地产的建筑设计就等于空做，不知道怎么做。这时候矛盾就来了。所以我们也做了很多的工作，去老年设施或者是老年社区里去调研，看看到底需求是怎么样的，然后我们希望通过我们的建筑和运营团队的一种结合，能够把这个建筑做得对一点，也是要研究它的一些规律。 　　所以，今天讲的就是我们建筑设计怎么能够支撑运营。 　　1 运营效率 　　运营效率是老年设施能否生存的重要因素，非常地重要。这也是开发商现在要投下去这个钱要建设，将来要管理的人特别关心的。首先是现代护理人才比较缺乏，养老设施雇人特别难，人员流动也大，所以特别应该注意我们怎么提高运营效率，怎么使这个建筑做好。 　　另外，老人设施中有老人、护工、后勤等多种人群，流程复杂，服务功能多。比如一个洗衣服的功能就需要九个流程，需要什么样的空间、怎么样的路线都是很重要的。目前我国的建筑设计与管理并没有协调，开发商的营建和运营方式相脱节，总是把房子建好了才去找运营，人家一来了看没法干。本来是健康的后来改护理了，那健康和护理的运营方式和管理方式都不一样，所以往往开发商把营运和管理脱节了。 　　养老设施存在功能空间失误、流线安排不合理等等问题。本来一个点设一个管理人就行了，现在得设俩，所以就造成了人力资源的浪费。比如这样一个老年设施，我们去调研的，在老人设施里加了浴缸，就是一个单间里加了一个浴缸。但实际上我们调查发现浴缸根本没法用，它太危险了，所以又拿一个浴凳塞到浴缸里给老人洗澡，就非常浪费人。建筑设计的人也不是说光听甲方的意见，本身自己也要懂得这些，所以我们对养老机构展开了实地的调研，做一些义工，就在那观察他们怎么工作，这是我们与运营方沟通的一个情况。 　　考虑运营管理需求的养老设施的设计要点是有那些？ 　　2 确定合理的设施规模 　　确定合理的设施规模，划分主要的功能分区，优化平面形式，确定电梯的数量和位置，确定餐厅的形式和种类，优化护理站的位置，确定老人居室的面积。 　　先拿一个具体的例子来说：这是我们在北京做的一个实例，这个例子是一个护理型的老年设施，有220床，建筑面积约一万平米，建筑层数是四层。这个规模还是定得比较合理的，一个运营团队比较容易管理200～250床这样的规模比较合适，如果太大其实也得分成两个管理团队。 　　3 各层的功能区分应该区分 　　各层的功能区分应该怎么分？首先我们看这是入口，有一些公共的活动区，有的地方有日托中心，还有日间照料中心，还有一些沿街商业，这点也特别重要，有时候老人设施运营起来比较困难，那么很难赚到钱的话，其实补充一些商业街面也能帮助开发商有一些盈利的模式，这样比较好一些。 　　4回游的廊道 　　在平面形式上，由于它是个护理型的，所以我们在做的时候就把它做成了一个回游的，就是护理特别需要回游的廊道，而不是单行的，这样管理特别方便，老人在里面走走锻炼身体，智障老人随便跑出去也是不方便的，所以回游廊也是很有意义的。另外，保证多数房间朝南，对老人的身体很有好处。这个也是大家所喜欢的。 　　在回廊的设计中也有一些讲究，比如国外的，它可能需要一些休息座位，老人老走来走去的可能很累，特别对智障老人让他走动过多，消耗特别多就会有很多其他的反应，所以我们给他设计了些沙发、座椅，让他跟别人聊聊天，这样对他一天的生活也比较舒适、比较丰富。希望有些这种小空间。 　　5电梯的数量和位置 　　电梯的数量和位置应该如何确定？竖向交通对于老人设施来说非常重要，两层以上就要有电梯。除了这一个基本要求以外，我们也知道电梯到底有几部、怎么放的。首先最好是在进门马上就能看见的位置上要放往上走的电梯，而不是你走到特别里头才能找着那个电梯。我们也希望有两部电梯并设，其中一部是担架电梯，就能紧急救护使用的。不应该说两个电梯分别一样一个，它需要联动，这样有效。除此以外，我们还需要有一个货梯，因为护理需要把餐送到各层，要有一个能够送餐的电梯。还有一个是后勤的梯，比如污物的东西要送下来。至少这几个电梯都是需要的，在这个之上多一点。当然又不能太多，太多又浪费钱。这