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土地使用权问题　　与拟上市企业经营相关的土地使用权，尤其是股东以与经营性业务相关的资产出资的，拟上市企业原则上应以受让的方式取得土地使用权。但如果由于某种原因，拟上市企业无法取得土地使用权的，应签订稳定的土地租赁协议，最好期限不少于40年。这样，拟上市企业才能获得稳定的经营环境。 　　上市企业土地使用权取得中存在的主要问题有： 　　1.直接使用划拨土地。 　　《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。对于上市公司，国家明确规定必须采用有偿使用方式使用土地资产，或采用授权经营方式使用和经营土地资产，但采用授权经营方式使用土地的企业，国家严格规定了其范围，并且有严格的审批手续。因此，上市公司不能直接使用划拨土地。 　　2.从不具有土地转让条件的转让者手中取得。 　　根据我国现行的法律规定，只有以出让方式取得的土地使用权才能进行转让，若是以划拨方式取得的土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得的土地使用权，需要进行转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，经批准后，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》还规定了其他不得转让的土地，主要有：司法、行政机关限制房地产权利的；被依法收回土地使用权的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；未付清土地出让金的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。因此，若上市公司私自受让了上述土地，则其权利是得不到法律保护的。 　　3.从不具有出租条件的出租者手中租赁使用。 　　上市公司可直接向国家租赁土地，也可向具有土地出租条件的母体公司或其他拥有土地租赁处置权者手中租赁使用土地。但土地出租方除国家外，必须是通过有偿使用方式取得的土地，如通过出让、转让方式，或者土地出租方是国家授权经营许可的，否则，土地出租是非法的，受到主管部门处罚时受损的是承租方。 　　4.存在土地他项权利限制。 　　上市公司土地资产处置中所涉及的土地他项权利限制主要有： 　　（1）共有权：根据国家规定，共有的土地使用权，未经共有人书面同意，不得处置； 　　（2）抵押权：已设定抵押的土地，须经抵押权人同意或解除抵押权后，方可处置。另外，存在土地使用权纠纷或被司法部门查封的，须经问题解决后方可处置。 HYPERLINK /Industry/Finance/1101854-1.html /Industry/Finance/1101854-1.html/s/blog_6862aac30100ln10.html如果你是想长期经营，建议与对方签定转包合同、不签定租赁合同，如果是租赁合同，也只能签定租赁20年、并只支付20年的租金，可以同时约定到期后你有优先承租权。企业改制重组中的土地使用权租赁期限问题 HYPERLINK /gulixin2008/blog/item/801b208650ab2b3d66096ef7.html /gulixin2008/blog/item/801b208650ab2b3d66096ef7.html HYPERLINK /view/832e1e650e9a35.html /view/832e1e650e9a35.html企业改制重组中的土地使用权租赁期限问题2007-10-10 09:48企业改制重组中的土地使用权租赁期限问题??????所谓企业改制重组是指非股份有限公司性质的企业依照《中华人民共和国公司法》设立股份有限公司，现行的通常方式为发起设立或变更设立。企业在股份有限公司设立过程中及设立之后，通过改革内部制度和运行机制，建立规范的公司组织机构和治理基础，按照法律、法规有关规定的要求及国际通常做法规范运作；对公司业务、资产、人员、机构和财务进行合理调整和有效组合，形成独立经营和持续发展的良好基础。企业改制重组是一个复杂的过程，涉及企业资产、人员、业务等方方面面的调整，通常也涉及到土地使用权的处置问题。 　　根据1994年12月3日国家土地管理局、国家体改委发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，股份公司可以通过出让、租赁、作价入股的方式取得土地使用权。而在实际操作中，往往是由股份公司的控股股东（通常指集团公司）将合法取得的土地使用权出租给股份公司使用，由股份公司和集团公司签订《土地使用权租赁合同》。在《土地使用权租赁合同》的各项条款中，土地使用权租赁期限为必不可少的内容。由于股份公司的土地使用权需要相对的稳定性，因此，在股份公司和集团公司签订的《土地使用权租赁合同》中，土