市场比较法方案设计讲义.pptVIP

重庆交通大学河海学院 第三章 市场比较法 理论依据：替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 谈到比较，前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。 市场比较法实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。 因而，利用市场比较法估价要解决两个问题： 1）找出影响价格的因素； 2）如何将待估房地产与比较房地产之间的因素差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。 2、市场比较法中的有关概念 类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件与待评估房地产相同或相近的房地产。 比准房地产：指选定的与待估房地产具有替代关系的比较交易案例的房地产。 比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。 标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。 交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。 个别因素：指房地产的个别特性对其价格的影响因素。 地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。 类似区域：指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈的其他区域。 3、市场比较法的适用条件 市场比较法适用的对象：具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。 （1）要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例。在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。 在国外不动产市场发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少3个交易案例。 （2）市场比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。 （3）市场比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。 4、评估过程 收集交易实例 4.1 收集交易实例 市场比较法立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的已知房地产价格是前提。 对于市场比较法而言，主要要收集市场交易实例，途径有： 1）查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料：土地管理，房产产权管理（交易所）等对房地产交易做的原始记录； 2）从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息； 3）同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等； 4）参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料； 5）同行之间的信息共享； 6) 向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解。 对于以上渠道收集来的资料，价格的种类是多种多样的，其中如：地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额，法院公证登记估价额，标售拍卖价格，房地产销售说明书的价目，广告刊登的价格等，都不是正常价格。(不是实际交易价格，含有特殊因素)。如利用这些资料进行参考，而慎重分析其内容，及其与市场价格相差的比率，判断他们与正常价格的区别。 资料收集是估价机构的一项十分重要的基础工作，要实现估价机构的可持续发展，要求估价人员自身不断学习、进步。要求机构将一手的，基础的市场资料及时，准确的收集和积累，建立房地产交易实例库，形成良好的运行机制。这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立，可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放，或将收集到的交易实例分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用。 交易实例调查表 4.2 选取可比实例