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代表把脉物业管理热点难点 　　历时3个多月，52名代表参加，深入10多个住宅小区深入调研，其调研成果则是形成6份调研报告。11月10日召开的市十四届人大常委会第三十三次会议上，一份提交审议的有关本市贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》情况的调研报告。在这份综合性报告背后，是6份颇有分量的分报告。 中国论文网 /1/viewhtm　　分报告直接来自各调研小组。据了解，今年6月起，由50多名市人大代表组成的6个调研小组，赴本市12个不同类型、不同规模的住宅小区进行地毯式走访。期间，代表们先后与区房屋行政管理部门、街道办事处、房管办事处、居委会、业委会、物业企业和业主代表等座谈，最终形成了一系列有案例、有数据、有观点，带着浓烈“地气”的书面报告，试图破解物业管理费收缴率低、维修基金续筹难、业委会制度执行待完善等物业管理热点问题。 　　现象：物业费欠缴成风 　　原因：市场调价机制失灵 　　破解：定标准 立依据 　　制定收费指导价 　　物业费缴纳率低一直是物业管理中的“老大难”。在一些老旧工房小区甚至已欠缴成风。对此，几乎每一小组都有话说。 　　调研发现，物业服务水平不高，居民“不买账”是原因之一。一部分业主因为对物业服务不满意，以拒缴物业费作为谈判的筹码。在一起强制执行中，法官与拖欠物业费的业主交谈得知，因其住宅外墙渗水才拒缴物业费。 　　第四调研组在报告中分析，随着房地产业的迅速发展，物业公司数量急剧增加，但服务水平参差不齐。部分物业公司由于管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，难以吸引高端人才，而新的规模化经营的物业服务企业又相对较少。物业公司普遍存在着人员年龄偏大、文化程度不高，服务意识不强的问题，专业化技能欠缺，服务标准相对低下，得不到小区居民的认可。 　　物业服务遭遇“不买账”，更深层的原因是物业费议价机制失灵。 　　第五调研组组长黄晨代表指出，随着物价上升和用工成本增加，物业管理企业生存状况日益艰难，物业部门需要通过上涨物业费弥补或缓解运作中的亏损，业委会为维护业主利益尽可能不涨或少涨物业费，物业部门与业委会在物业费上很难统一观点。有些物业公司以不涨就撤退给业委会施加压力，业委会通常增加给物业公司公共收益的分成比例，以求在任期内不进行提高物业费标准或选聘物业服务企业等重大的业主大会表决事项。从长远看，这只能治标，不能治本。提升物业服务费标准是大势所趋。 　　“物业服务费调整缺市场化机制。”第一调研组组长朱洪明代表认为，当前的物业费定价，没有统一的行业标准，更缺少质价相符的价格体系。有的普通住宅小区，部分物业企业因为收费标准低无法满足正常开支，就降低物业服务标准。业主又因物业企业服务不好而拒交物业费，形成恶性循环，时常引发物业选聘、物业费调价、物业服务缺位等问题。 　　“当前物业服务的收费形式比较特别，合同是物业公司与业主大会签订，然而收费是物业公司向一个个业主收费，而不是像新加坡等由业委会收缴后交物业公司。因此物业公司除了关心服务质量与标准，还要操心物业管理费的收缴率。”第三调研组组长陈敏代表提到。 　　欠缴率高导致物业服务水准不提高，物业服务满意度低进而引发新一轮的“不买账”，物业费欠缴背后的怪圈如何破解？ 　　陈敏代表建议，要推进物业收费标准与物业服务等级挂钩，进一步研究物业服务质量和价格的对应机制，通过制定物业收费的指导价，推进物业企业的标准化建设，如明确服务内容和标准、制定物业服务菜单等，推进物业服务的质价相符，改善物业收费乱象。 　　朱洪明代表提出，要坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。要尽快落实建立物业服务市场信息发布机制，由行业协会或第三方中介机构定期发布各区物业服务内容、服务标准和服务价格等参考信息，每年根据市场发展变化，定期调整。 　　黄晨代表则提议，通过建立第三方评估机制等方式提供物业管理服务费定额测算依据和评价标准，或建立物业服务费标准与本市社会最低工资标准的挂钩制度，通过法定方式形成物业服务费标准的定价依据。 　　“在业主欠缴物业费行为约束上，现在通常通过物业公司诉诸法律的方式解决，往往耗时长、效率低，缺乏真正有效的手段。”朱洪明代表指出，除了市场化调价机制缺位，缺乏有力的惩戒措施，也是物业费欠缴成风的原因之一。 　　对此，黄晨代表提议，可以建立小区业主征信平台，正常情况下业主不交纳物业服务费的应记录在案，发挥征信平台在社区管理中的作用。同时，长期不交纳物业服务费的业主要承担一定的法律责任，包括交纳一定量滞纳金。 　　现象：维修基金续缴难 　　原因：惩处缺手段 监管存盲区 　　破解：建章立制 打通渠道 　　拒缴将入信用“黑名单” 　　房屋维修基金，又称房屋的“养老金”，是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修