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中国CMBS发展现状及风险防范 　　【摘 要】随着住宅市场泡沫风险明显上升，CMBS渐趋活跃。中国的CMBS市场处于刚起步状态，与其他国家相比还存在着很大差距，因此需要充分借鉴国外CMBS的经验和教训，形成完善的产品治理结构，对不同类型的CMBS产品进行不同程度的要求和监督，注意市场风险的防范，关注市场发展需求，重点完善破产隔离机制、做市商机制、设立独立第三方服务机构等制度。 中国论文网 /1/viewhtm 　　【关键词】商业地产；资产证券化；风险防范；信用体系 　　一、CMBS的定?x和特点 　　商业地产抵押支持证券化（Commercial Mortgage-backed Securities，简称CMBS），是资产证券化的极为重要的一种模式。它是指以单个或多个商业房地产抵押贷款为标的资产，以相关地产未来收入为偿债来源的资产支持证券产品。它将传统的商业抵押贷款汇聚成资产池，通过结构化手段与证券化过程，包装成资产支持证???产品，向投资者发行。[1]CMBS 起源美国，1983年房利美公司通过证券化将价值6000万美元的商业地产抵押贷款卖给其他人寿保险公司，由此出现了CMBS这一新形式。 　　CMBS与其他融资方式相比，具以下几个优点：一是CMBS突破了传统的银行贷款限制，以商业地产未来的租金收益来决定贷款数量和期限，将租金收益作为还本付息的保障，再将商业地产抵押作为基础资产，获得比资产原始权益人更高的信用等级，降低了融资成本。二是通过CMBS能够快速的使商业地产变现，增强资金的流动性，同时它又使原始权益人保有对基础资产的所有权，在释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力。[2]三是CMBS的投资人对原始权益人的其他资产没有追索权，保护了资产原始权益人的其他利益。四是CMBS为债券市场提供了更好的市场流动性，相比于单一资产项目处置具有更大的变通性。有利于企业盘活商业房地产存量，快速回笼资金，盘活了商业银行的信贷资产存量。 　　二、CMBS在中国的发展现状和存在的风险 　　（一）CMBS的发展现状 　　目前中国的CMBS的运作模式主要是向地产商直接发放抵押贷款向银行购买抵押贷款的债权，银行能借此降低商业地产信贷风险，开发商能获得更多长期资金。目前用于做CMBS的资产主要是写字楼和商场，酒店被排除在外，主要原因是酒店管理方式的特殊性，租金回报和业绩回报无法统一到监管账户里进行准确的测算。[3] 　　在中国CMBS的产品很少且同质化严重，融资规模较大的CMBS产品是“高和招商――金茂凯晨专项资产管理计划”，该资产支持证券分为优先级和次级，并以基础资产所产生的现金流作为直接还款来源，主要在银行间市场发行。[4]此外，民生银行联合富华国际集团等推出的“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”，主要在中证机构间私募产品报价与服务系统挂牌交易。其基础资产是金宝大厦办公楼为抵押，以物业未来13年租金净收入为还款来源的商业地产按揭贷款。[5]CMBS是专业的金融产品，但在中国很多重要的环节没有真正形成，如独立的第三方服务机构。 　　原始权益人运作CMBS产品的动力不足，主要的原因是利率倒挂，即CMBS给投资人的收益率高于或者接近项目融资成本。由于中国金融市场缺乏有效的市场风险定价，在刚性兑付的市场环境中，投资者更偏好高收益的资产，而对应的高风险则转嫁给刚性兑付的政策要求，低风险低收益的金融产品难以匹敌高风险高收益的产品，因此CMBS产品交易活跃度不足。[6] 　　CMBS的发展还需要与之配套的政策和法律法规环境。从目前来看，中国关于资产证券化的信息披露制度不健全，资产和交易信息的可靠性亟待提高。商业地产贷款与其它的不动产贷款相比违约率较高，因此其证券化交易需要建立明确的权利义务保障和有效的破产清算程序。 　　（二）存在的风险 　　目前中国CMBS市场存在的主要风险有以下几点。 　　一是基础资产池较为单一 　　中国的商业地产专项资产管理计划大多是以单一发起人所经营的单个商业地产作为基础资产，易受到市场风险与商业环境等要素的影响，风险较大。且中国商业地产项目还存在租售比低，评估价值虚高等不利要素。相较之，汇集多个贷款进行打包的CMBS产品能够有效分散风险，降低利率成本。 　　二是破产隔离不彻底，现金流混同 　　目前中国信托等法律不够完善，CMBS在实践中无法实现破产隔离。中国资产管理计划大多数使用原始权益人担任资产服务机构，而非采用美国那样的第三方服务机构，实践中，投资人和资产计划管理人往往无法得到第一手准确的数据信息，在原始权益人信用状况恶化，丧失清偿能力甚至破产后，基础资产的收益可能和原始权益人其他资金混同，从而给专项计划资产造成损失。[7] 　　三是信用评级制度不完善 　　信用